“É uma sinalização de que, a médio prazo, haverá pressão nos preços, pois não conseguiremos produzir a quantidade de casas demandadas.”
O número de novas edificações autorizadas pela Prefeitura de São Paulo nos primeiros nove meses de 2017 é 27,8% maior que no mesmo período do ano passado.
Os prédios com terrenos maiores que 1.000 m² tiveram alta mais significativa, de 43,8%. Os dados são da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento da capital.
O resultado é de crescimento porque a base de comparação é baixa, segundo Odair Senra, vice-presidente do Sinduscon-SP (sindicato do setor da construção).
“O número indica uma preparação para a retomada que, acredito, teremos em 2019.”
Na cidade de São Paulo e no interior do estado, as vendas crescem a uma velocidade maior que os lançamentos, segundo Flavio Amary, presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).
“É uma sinalização de que, a médio prazo, haverá pressão nos preços, pois não conseguiremos produzir a quantidade de casas demandadas.”
Os dirigentes citam ainda a possibilidade de mudanças na lei do distrato acelerarem o mercado —elas foram aprovadas na Comissão de Assuntos Econômicos do Senado nesta quarta (7).
Pelas regras atuais, clientes que compraram apartamentos na planta podem receber até 90% de seu dinheiro de volta se desistirem do contrato antes da entrega.
O projeto que foi aprovado na comissão permite que as construtoras fiquem com até metade do valor pago em caso de cancelamento.
O texto vai ao plenário da casa e precisará passar pela sanção presidencial. A expectativa é que isso aconteça ainda neste ano, segundo Amary.
A perspectiva da entidade para o ano é fechar com o PIB em torno de 1% e 1,5%. “E a inflação está sob controle o que é muito bom pra nós, expectativa de fechar a inflação com 4,2% e mantê-la praticamente estável no ano que vem”Convenção Secovi 2018 reuniu representantes do setor para debater principais desafios enfrentados pelo segmento
Dos dias 26 a 28 de agosto, aconteceu, em São Paulo, a Convenção Secovi 2018. O evento reuniu players do setor e discutiu diversos temas que envolvem a cadeia da incorporação no estado de São Paulo sobre o mercado imobiliário, como: possibilidades de negócios no interior; loteamentos; modelos de moradia; legislações urbanas; blockchain; e-commerce; transações digitais; entre outros.
Durante painel formado por Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP; Emílio Kallas, VP de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP; Rodrigo Luna, VP de Habitação Econômica do Secovi-SP e Presidente da Fiabci-Brasil; Antonio Setin, da Setin Incorporadora; e, por final, Sandro Gamba, diretor presidente da Gafisa, foram discutidos os temas que mais estão impactando os incorporadores nesse último ano, além dos resultados já apresentados no estado de São Paulo para o primeiro semestre.
Desafios enfrentados pelo mercado imobiliário:
Distratos: De acordo com o Celso Petrucci, o Marco Regulatório dos Distratos, assinado há três anos, foi assinado como um pacto com todos os órgãos de defesa do consumidor. “Esse pacto não frutificou e a gente vem procurando uma solução pra isso durante esse tempo. Mais importante que o problema dos distratos é a gente ter um marco regulatório mais seguro para poder incorporar com tranquilidade e vender daqui pra frente”, ressalta o economista-chefe do Secovi-SP. Apesar dos distratos terem caído na amostra média da pesquisa da entidade, de 23,5% de agosto/16 para 9,7%, atualmente, esse índice ainda é considerado alto para o mercado imobiliário. Durante o painel, os painelistas reclamaram do quanto esse problema tem colocado as empresas em péssimas situações financeiras.
Desemprego: A questão do desemprego assusta o setor da construção civil como um todo. “Depois de ter um desemprego em torno de 6%, foi um período bastante saudável na questão da empregabilidade, perto do ano de 2010. Nós estamos com o desemprego em torno de 12% a 13% e a cada mês que o IBGE atualiza as estatísticas, a gente se assusta”, ressalta Petrucci. O desemprego acaba por dificultar o desenvolvimento da demanda.
Índice de Confiança: o Índice de Confiança é uma percepção que se tem dos diversos segmentos, de como ele está vendo o andamento do negócio e olhando o futuro. “Depois dos índices de confiança de 2015 baterem os índices mais baixos, ora eles sobem, ora eles descem, ao sabor das notícias e ao sabor dos meses de maio. A cada mês de maio ele dá uma caída ou por uma delação ou por uma greve de caminhoneiros”, alerta o economista-chefe da entidade. A questão é que nenhuma incorporadora lança um empreendimento imobiliário se não acredita que terá estabilidade daqui a alguns anos. Logo, a confiança é fundamental para o lançamento dos produtos e com a economia instável atrelada às questões políticas, torna-se difícil subir esse índice.
Insegurança jurídica: Esse é um dos maiores problemas para o incorporador. “Há pouco tempo estávamos brigando para acabar com uma liminar de direito de protocolo. Direito de protocolo é quando a lei entra em vigor e você já protocolou o projeto baseado na lei anterior. Isso está na lei, no nosso plano diretor e, mesmo assim, tem desembargador que acha que isso não é direito, conseguiu dar uma liminar, o que poderia causar muitos problemas e causou”, ressalta Petrucci.
Perspectivas e resultados
A perspectiva da entidade para o ano é fechar com o PIB em torno de 1% e 1,5%. “E a inflação está sob controle o que é muito bom pra nós, expectativa de fechar a inflação com 4,2% e mantê-la praticamente estável no ano que vem”, afirma o economista-chefe do Secovi-SP. A taxa Selic também está apresentando bons resultados ao se manter em 6,5%, porém, a entidade manifesta preocupação na taxa de longo prazo, para 2022 e 2023, que pode chegar a 12%.
O mercado imobiliário de São Paulo, no entanto, está realizando uma média de 30.400 lançamentos imobiliários por ano contando desde 2004. As mercadorias que estão sendo colocadas no mercado atendem públicos específicos: atendem uma mudança na demografia das famílias, nos arranjos familiares, as tendências de mobilidade, então, em São Paulo, hoje, 84% dos produtos que são ofertados são até dois dormitórios, 50% com menos de 45 m² e 40% até R$ 240 mil.
“Realmente, nós não estamos avançando no preço de m² de área útil em São Paulo. Parte disso é explicado porque o Minha Casa, Minha Vida e o limite de até R$ 240 mil vem de alguns anos e precisa de um ajuste”, explica Petrucci quando fala sobre preços. Com relação às vendas, estão sendo vendidas 12 mil unidades por mês, aproximadamente.
Um importante destaque para esse ano é com relação ao programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida. De acordo com o economista-chefe do Secovi-SP, 35% de todos os imóveis lançados em 2018 foram dentro do programa. Em 2017, esse índice foi de 19%. “Na venda isso é mais latente ainda, o ano passado nós vendemos no primeiro semestre mil unidades do Minha Casa, Minha Vida e esse ano nós vendemos 5 mil unidades do programa”, ressalta.
XP Investimentos fez alteração extraordinária da carteira recomendada de fundos imobiliários com a definição do novo presidente da república
SÃO PAULO – Com a confirmação da eleição de Jair Bolsonaro como presidente do Brasil, a XP Investimentos anunciou uma alteração extraordinária de suas carteiras recomendada de fundos imobiliários – antes da virada do mês.
O primeiro impacto observado pelos resultados de pesquisas eleitorais favoráveis ao então candidato em FIIs foi uma expressiva compressão das curvas longas de juro e, com isso, melhora no desempenho de fundos com duration mais longa, ou seja, com prazos maiores para os ativos.
“Tal melhora no preço dos ativos deriva de uma agenda reformista prometida, muito alinhada às necessidades cobradas pelo mercado”, diz o analista Giancarlo Gentiluomo. “O clima, contudo, não é apenas de festa”, lembra.
Sem experiência no executivo, Bolsonaro ainda é uma incógnita política, e o mercado só tende a reagir conforme o precificado se suas movimentações demonstrarem foco em reformas. “Não que reformas não serão aprovadas, mas há um grande risco de serem tímidas e atrasadas”, aposta a XP Investimentos.
Neste cenário, os analistas da XP acreditam que os fundos com vacância elevada ou valores de aluguel subdimensionados sejam os veículos que melhor se beneficiem desse cenário pós-eleitoral. Os analistas creem em queda geral das taxas de vacância e, consequentemente, aumento relevante nos valores de aluguéis.
5 FIIs para Renda
A carteira recomendada de Renda, que leva em conta os melhores FIIs para manter em carteira visando pagamento de dividendos mensais, teve 4 substituições e ficou assim:
Fundo (peso na carteira)
Nome do fundo
Dividend Yield
XPML11 (25%)
XP Malls
6,2%
XPLG11 (20%)
fii xp lOG
9,1%
VISC11 (20%)
Vinci Shopping Centers
7,2%
HGLG11 (20%)
CSHG Logística
6,9%
HGJH11 (15%)
CSHG JHSF Prime Offices
7,4%
5 FIIs para Valor
Esta outra carteira, mais focada no trade dos FIIs em si que nos dividendos, teve apenas uma substituição. Confira as 5 recomendações:
Fundo (peso)
Nome
Dividend Yield
HGBS11 (25%)
CSHG Brasil Shopping
6,6%
HFOF11 (20%)
Hedge TOP FOF III
7,6%
BRCR11 (20%)
BC Fund
4,2%
HGRE11 (20%)
CSHG Real Estate
5,6%
FVBI11 (15%)
VBI FL 4440
4,2%
Quem sai
Na carteira recomendada Renda, os fundos RBR CRI (RBRR11), Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11), Kinea Renda Imobiliários (KNRI11) e CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) saíram das recomendações para abrir espaço a novos entrantes – mas todos eles têm recomendação de manutenção pela XP Investimentos. Ou seja: quem já comprou, deve manter em carteira, do ponto de vista dos analistas.
Já a carteira de Valor chegou em novembro sem o fundo XP Log, que entrou na outra carteira. Trata-se de um reposicionamento estratégico.
Quem entra
No lugar dos fundos listados acima, entram o seguintes:
XP Log (XPLG11): “Com as alocações de caixa da última emissão praticamente concluídas e cessão da taxa de gestão do fundo em prol dos cotistas pelo menos até maio 2019, o fundo certamente verá dias melhores nos próximos meses”, escreve a XP.
O fundo entregará dividendo próximo de R$0,58 por cota já a partir de novembro, “valor elevado se considerarmos o baixo risco de seus contratos e as novas taxas de juros longas mais baixas pós eleição”. Os analistas esperam que o fundo aloque nos próximos meses os valores remanescentes em caixa, elevando, assim, o dividendo.
CSHG JHSF Prime Offices (HGJH11): “O fundo já está praticamente todo locado e possui bom potencial de preço. São prédios muito bem localizados e, por isso mesmo, muito disputados por inquilinos da região. Vemos aumentos de locação sensíveis até o final do ano que vem, levando a incrementos importantes de dividendos e de valor de cota”, resumem os analistas.
XP Malls (XPML11): Nova estrutura aumentará o dividend yield para 7,8% em relação à cota de R$95, “um retorno bastante atrativo considerando seus riscos”, diz o relatório. “De fato, o XP Malls possui hoje o melhor portfólio de shopping center entre os fundos imobiliários, e deverá ter valorizações importantes em caso de melhora macroeconômica com o novo governo”.
CSHG Logística (HGLG11): Este fundo “entregará dividendos cada vez melhores (acima de R$0,75 por cota), conforme aloque seus recursos e reveja seu portfólio”, escreve a XP.
Hedge TOP FOF III (HFOF11): Fundos de fundos “reagem de modo atrasado às mudanças mais bruscas na economia”, dizem os analistas. “Agora, com curva longa fechando e perspectivas macroeconômicas mais animadoras, o fundo deverá ver retornos expressivos e, consequentemente, aumento de cota significativo, podendo voltar a seu valor de emissão (R$100) em breve. Hoje a cota se encontra a R$85”, apostam.
Conselho Monetário Nacional decidiu nesta segunda (29) antecipar entrada em vigor da medida que estava prevista para 2019. Financiamento será feito pelo Sistema Financeiro de Habitação.
O Conselho Monetário Nacional (CMN) decidiu antecipar para esta terça-feira (30) a entrada em vigor do teto de R$ 1,5 milhão para financiamento de imóveis com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). A decisão foi tomada em reunião do CMN nesta segunda-feira (29).
O Sistema Financeiro de Habitação oferece juros mais baixos (limitados a até 12% ao ano mais Taxa Referencial) e o cliente pode usar recursos do FGTS para dar entrada no imóvel ou amortizar o saldo devedor.
Em nota, o Banco Central explicou que, “diante do fato de o novo valor não implicar na necessidade de ajustes substanciais nos sistemas internos das instituições financeiras, (…) decidiu o CMN antecipar sua vigência, que passa a ser imediata”.
Atualmente, o teto para financiamento pelo SFH é de R$ 950 mil para imóveis em Rio de Janeiro, Minas Gerais, São Paulo e Distrito Federal. No restante do país, o teto é de R$ 800 mil.
De acordo com o chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro do Banco Central, João André Pereira, a antecipação da alteração do limite foi uma demanda do mercado imobiliário.
“Tínhamos colocado tudo num pacote só [com as demais medidas] para janeiro de 2019 porque algumas das mudanças vão exigir alterações do sistema. Mas, por demanda do mercado, que procurou o Banco Central e o Ministério da Fazenda para explicar que isso teria pouco impacto operacional para os bancos e teria impacto positivo para o mercado como um todo”, explicou Pereira.
Limite do cartão
O Conselho Monetário Nacional também decidiu segunda-feira flexibilizar a regra que obriga os bancos a avisarem ao cliente com antecedência de 30 dias que o limite do seu cartão de crédito será reduzido. A medida começa a valer nesta terça-feira.
A partir de agora, isso poderá ser feito mais rapidamente, em casos excepcionais, quando houver “deterioração do perfil de risco de crédito do cliente”. Isto é, quando o banco detectar que há grande possibilidade de o correntista não conseguir arcar com o pagamento do cartão.
De acordo com o chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro do Banco Central, a comunicação com 30 dias de antecedência continua sendo a regra principal. E os casos considerados “excepcionais” serão definidos por cada banco.
“Depende da política de cada banco. O tempo para o aviso vai depender, mas será somente em situações excepcionais em que se configure a deterioração do perfil de risco. E isso documentado, dentro da política do banco de originação de crédito. […] Não se trata de uma nova política dos bancos, porque as instituições já têm essa questão de gestão de risco de crédito definida”, explicou.
Empréstimos entre bancos
O CMN definiu ainda nesta segunda-feira regra para que as instituições financeiras emprestem dinheiro para “partes relacionadas”, que são pessoas físicas ou jurídicas ligadas à empresa.
Antigamente, esse tipo de operação era proibido no Brasil, mas a vedação foi suspensa pela lei 13.506, aprovada em 2017. A resolução editada nesta segunda pelo conselho regulamenta a legislação para definir quem são as partes relacionadas e os limites de empréstimos.
De acordo com a norma, os bancos poderão emprestar até 10% do seu patrimônio, desde que em condições de mercado. Além disso, o valor da operação fica limitado a 1% para contratação com pessoas físicas e 5% para pessoas jurídicas.
Entre as “pessoas relacionadas”, a resolução elenca controladores da empresa, seus diretores e membros de órgãos previstos em estatuto ou contrato, além de seus cônjuges, companheiros ou parentes até segundo grau.
Também estão sujeitas à regra as empresas com participação societária e que possuírem diretor ou membro de conselho de administração em comum com o banco.
Empréstimos de estados e municípios
Outra medida divulgada pelo CMN nesta segunda-feira foi o remanejamento dos limites para que estados e municípios contraiam empréstimos, dentro do Brasil, com ou sem garantia da União.
O limite para contratação de operação de crédito sem aval da União foi ampliado de R$ 7 bilhões para R$ 11 bilhões. Por outro lado, caiu, no mesmo montante, o limite para financiamentos com garantia da União – de R$ 17 bilhões para R$ 13 bilhões.
De acordo com Viviane Varga, chefe da assessoria econômica do Tesouro Nacional, a medida foi tomada por conta do perfil da demanda de novos empréstimos.
“Essa realocação se deu em função de observarmos demanda maior por contratações sem garantia da União. Até o final de sexta-feira, esse limite de R$ 7 bilhões [para operações sem avala da União] já havia sido praticamente exaurido, havia limite de apenas R$ 4 milhões. […] Dos R$ 17 bilhões [para operações de crédito com garantia da União], havia em torno de R$ 15 bilhões de limite disponível”, detalhou Viviane.
O Ibirapuera está celebrando seus 64 anos. Inaugurado no ano do quarto centenário da cidade, o Parque é o mais visitado e um dos maiores na capital. Fica no distrito de Moema e, embora atraia moradores de toda a capital, é certamente uma atração para moradores da zona sul. Ou melhor, é um único parque que reúne diversas atrações, permitindo vários diferentes passeios nesse único endereço.
No último fim de semana, o Parque recebeu a Virada Sustentável, com shows e palestras. Mas, ao longo do ano todo o Ibirapuera tem intensa agenda incluindo atividades físicas, culturais, artísticas e de defesa do meio ambiente.
Entre as atrações, destaque para o Pavilhão Japonês, o Museu Afro Brasileiro e o Planetário, que permitem viajar sem sair do parque.
Para a prática de atividades físicas, a pista de cooper, a ciclovia, os equipamentos de ginástica espalhados por toda a área e a marquise do Ibirapuera são os destaques.
O Parque ainda conta com o Pavilhão da Bienal, a Oca, o Museu de Arte Moderna, o Museu de Arte Contemporânea e o Auditório que oferecem shows, exposições e até uma escola instrumental gratuita.
Para aprendizado sobre meio ambiente, destaque para a UMAPAZ, a Universidade do Meio Ambiente e Cultura de Paz, a Escola de Astrofísica e a Escola de Jardinagem, além do Centro de Convivência e Cooperativa.
Há ainda ofertas de mudas no herbário, para cidadãos, e uma Divisão da Fauna que recebe e atende animais silvestres vitimados na cidade de São Paulo.
Há diversas linhas de ônibus que saem das estações Vila Mariana e Ana Rosa e Ana Rosa do metrô: 677A-10 (Terminal Jd. Ângela – Metrô Ana Rosa); 695V-10 (Terminal Capelinha – Metrô Ana Rosa); 775A-10 (Jd. Adalgiza – Metrô Vila Mariana) e 775C-10 (Jd. Maria Sampaio – Metrô Santa Cruz).
Ao alugar seu FLAT, você não encontrará burocracia, podendo até mesmo mudar no mesmo dia.
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Mas porquê morar em um FLAT?
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Alguns destes serviços sujeitos a cobrança, por isso é necessário se informar antecipadamente, quais serviços estão disponíveis dentro do valor ou serão cobrados à parte.
Outro ponto forte dos FLATS é a localização. Muitas pessoas procuram estar perto de tudo, desta forma acabam optando por este tipo de locação, pela praticidade e bem estar, ficando próximos tanto do trabalho ou faculdade quanto do lazer.
Não existe um limite para a compra de dólares no Brasil.
O dólar americano é a moeda emitida pelo Federal Reserve (o banco central dos Estados Unidos) para a realização de pagamentos nos EUA e que serve também como referência para a maioria das transações internacionais. O dólar pode ser convertido em outras moedas no mercado de câmbio, que, na verdade, inclui todas as operações em que há troca de moedas – seja ela a americana ou não. O fato de a maioria dos países do mundo terem uma moeda própria torna necessárias as operações de câmbio para a realização de transações de comércio exterior, investimento estrangeiro direto, investimentos em bolsa ou outros ativos financeiros em países diferentes, empréstimos externos, viagens, transferências financeiras internacionais, remessa de lucros e compras no exterior.
Não existe um limite para a compra de dólares no Brasil. No entanto, a legislação não permite que o dólar seja usado diretamente como moeda de pagamento na compra de bens ou contratação de serviços dentro do País. Um cidadão brasileiro também não pode abrir uma conta corrente em dólares em uma instituição financeira que opera no Brasil.
Sempre que quiser ou precisar trocar reais por uma moeda estrangeira, os brasileiros terão de utilizar o mercado de câmbio. Não há um valor máximo para a compra de moeda estrangeira por empresas ou cidadãos, mas, para realizar a conversão dos reais, é necessário seguir uma série de regras do Banco Central, da Comissão de Valores Mobiliários e da Receita Federal, que, juntos, disciplinam essas operações.
A taxa utilizada para o câmbio de moedas é livremente pactuada no mercado financeiro entre compradores e vendedores, mas está sujeita a interferências externas. O governo brasileiro tem adotado uma política cambial conhecida como “flutuação suja”, em que o câmbio não é nem fixo nem flutua apenas ao sabor do mercado. O governo pode interferir na formação da taxa por meio do Banco Central, que possui mais de US$ 300 bilhões em reservas internacionais. Esse dinheiro garante ao BC poder de fogo para levar a cotação do dólar para cima ou para baixo, de acordo com seus objetivos. Ao incentivar a oscilação do dólar para baixo, o governo pode, por exemplo, ajudar o BC a conter a inflação, facilitando a importação de produtos. Já um dólar mais valorizado aumenta a competitividade dos produtos nacionais.
Dólar comercial, turismo, paralelo e ptax
Apesar de o dólar ser uma moeda só, há, no Brasil, diferentes cotações para a divisa.
O dólar comercial é utilizado para transações cambiais entre dois bancos ou entre instituições financeiras e grandes empresas. Há cotações diferentes de compra e de venda. A diferença entre as duas cotações representa o lucro bruto do banco responsável pela intermediação das negociações.
O dólar turismo é utilizado para negociações de moeda estrangeira entre bancos e pessoas físicas, que geralmente têm o objetivo de viajar e fazer compras no exterior. Como as quantidades de moeda movimentadas em cada uma dessas operações costumam ser bem menores, o spread do banco ou casa de câmbio é maior.
O dólar paralelo é ilegal. Esse mercado existiu no Brasil até a década de 1990, mas começou a morrer no governo Collor. Hoje é necessário ser instituição autorizada pelo Banco Central para comprar e vender moeda estrangeira. Um doleiro que negocia a moeda comete crime federal.
A Ptax (ou Ptax 800) é a taxa média ponderada de negociação de dólares entre instituições financeiras. A taxa também funciona como um indexador da variação cambial, já que os contratos de dólar futuro negociados na BM&F seguem o valor da Ptax futura. Para operações de câmbio de dólares por outras moedas que não o real, também é utilizada a Ptax.
Como compro dólar para viajar
No Brasil, é necessário ter autorização do Banco Central para realizar a intermediação da compra e venda de moeda estrangeira. Essas autorizações podem ser concedidas para bancos, corretoras, casas de câmbio, agências de viagem e correspondentes bancários. A recomendação dos especialistas para quem vai viajar daqui a alguns meses é ir comprando dólar aos pouquinhos em alguma dessas instituições para não ser surpreendido por uma possível alta abrupta das cotações.
O dólar pode ser comprado e vendido à vista em espécie (papel-moeda), cartões de débito pré-pagos ou travellers checks. A principal desvantagem do papel-moeda é a insegurança. Se o turista for roubado, fica sem o dinheiro. É recomendável, portanto, transportar apenas a quantia necessária em papel-moeda, mas utilizar também outras formas de pagamento.
Os cartões de débito ajudam a resolver o problema da insegurança. O turista carrega o cartão com dólares que poderão ser gastos no pagamento de compras ou para saques em caixas eletrônicos no exterior. Para realizar essas transações, é preciso ter a senha. Como esses cartões geralmente utilizam as bandeiras Visa, Mastercard ou American Express, é fácil de realizar saque na maioria dos países. Mas no interior de cidades da China ou da Índia, por exemplo, o turista pode ter algumas dificuldades.
Outra vantagem do cartão de débito é que ele é pré-pago e não permite que o turista extrapole nos gastos. Ainda que o plástico possa ser recarregado do exterior com mais dólares, acaba sendo menos provável que a pessoa realize gastos por impulso ou supérfluos.
Os traveller checks são considerados bastantes seguros porque possuem seguro contra roubo, perda ou extravio. Mesmo que o turista seja furtado, o ladrão terá de apresentar o passaporte ou outro documento de identificação e assinar um formulário para convertê-lo em dinheiro. O problema dos traveller checks é que eles podem ser trocados por dinheiro em um número de estabelecimentos bem menor do que aqueles que permitem o saque de recursos com cartões.
A última forma de realizar gastos no exterior é o cartão de crédito. Ao invés de comprar dólares antes de viajar, o turista realiza suas compras no exterior e acerta suas contas na próxima fatura. Há três inconveniências nesse tipo de operação. Se o dólar subir entre o momento da compra e o fechamento da fatura do cartão, o turista pagará mais caro do que o imaginado em suas compras.
Outro problema é o IOF (Imposto sobre Operações Financeiras). Gastos no cartão de crédito no exterior são tributados com uma alíquota de 6,38%. Já quem compra dólar à vista (em papel-moeda, cartões de débito ou travellers checks) pagam apenas 0,38% de IOF. Vale lembrar que nessas três opções o turista comprará a moeda americana pela cotação do dólar turismo, mais alta que o comercial. Já no cartão de crédito, o valor da compra poderá ser convertido em reais pela cotação do dólar comercial ou turismo, dependendo da política da instituição financeira emissora. É interessante checar com o banco qual é seu caso antes de tomar uma decisão.
Por último, se o turista quiser sacar dinheiro com o cartão de crédito no exterior, além do IOF, terá de pagar taxas ao banco pela operação – ao contrário do que acontece no pagamento de compras. Dependendo do valor das taxas, pode ser interessante realizar esse tipo de transação apenas em caso de emergência.
Sempre que um brasileiro realiza uma operação de câmbio, a instituição financeira responsável pela intermediação é obrigada a repassar as informações para o Banco Central. A legislação tenta, com isso, coibir crimes como evasão de divisas e lavagem de dinheiro. Uma das restrições para dificultar a vida dos criminosos é permitir a compra de dólar com pagamento em papel-moeda em reais apenas para operações de até R$ 10 mil. Se quiser comprar mais dinheiro do que isso, a pessoa terá de pagar via TED, depósito bancário ou cheque em nome do comprador para o vendedor. Dessa forma, os autores das operações serão sempre conhecidos pela autoridade monetária, uma vez que bancos e corretoras precisam repassar as informações ao BC mensalmente.
Mesmo em operações menores em que o pagamento é feito em dinheiro, o banco ou a corretora vão pedir para que o cliente apresente cópias do CPF e RG. Até nos caixas eletrônicos, onde desde 2012 já existe autorização do BC para a compra de até US$ 3 mil, a pessoa será identificada. Nesse caso, a identificação é 100% eletrônica – o comprador dos dólares será considerado o titular do cartão utilizado para o saque.
Como invisto em dólar
Para investir em dólar, no entanto, o mais prático é utilizar aplicações financeiras do que dólar em espécie. Bancos e corretoras oferecem aos clientes fundos cambiais, em que é possível ganhar (ou perder) com a oscilação do dólar. Os fundos cambiais aplicam ao menos 80% dos recursos em ativos atrelados ao dólar ou ao euro, geralmente por meio de derivativos como o contrato de dólar futuro negociado na BM&F. Se quiser, o cliente pode investir em um fundo que investe 100% do dinheiro em dólar.
Esses fundos, no entanto, são recomendados por especialistas apenas para proteção. Poucos são os investidores capazes de lucrar com especulações no mercado de câmbio. O mais conhecido deles é George Soros. Para a maioria das pessoas, ao contrário, esses fundos servem apenas para se proteger de eventuais altas da moeda americana contra o possível encarecimento de uma viagem internacional, uma pós-graduação no exterior ou gastos em dólar mais à frente.
A desvantagem dos fundos é que o investidor terá alguns custos que podem fazer com que o possível lucro seja um pouco menor que a oscilação da moeda. Os fundos cambiais cobram taxa de administração dos quotistas. Também será preciso pagar IR (com uma alíquota que varia de 22,5% a 15% do lucro, dependendo do prazo da aplicação) ou IOF (apenas para aplicações de menos de 30 dias).
Existem ainda algumas opções para apostar na alta do dólar. O investidor pode comprar diretamente na BM&F minicontratos de dólar futuro, via home broker ou mesa de operações de uma corretora. Outra alternativa seria comprar ativos atrelados também à cotação da moeda americana – como ouro na BM&F ou ações de empresas estrangeiras negociadas na Bovespa (os chamados BDRs). Em ambos os casos, porém, o investidor estará correndo dois riscos: o da desvalorização do dólar e também o da perda de valor do ativo adquirido em si.
Dúvidas mais frequentes sobre o dólar
1 – Qualquer pessoa pode comprar e vender moeda no mercado de câmbio?
Sim. Para compras de até US$ 3 mil, é possível pagar pelos dólares em dinheiro (e não apenas via TED, depósitos bancários ou cheques em nome do comprador para o vendedor). Também não é necessário ser correntista de uma instituição financeira para comprar até US$ 3 mil.
2 – Existe algum limite de compra ou venda de dólar?
Não. Mas para valores acima de US$ 10 mil, é necessário declarar a transação.
3 – Existe uma taxa de câmbio determinada pelo Banco Central para essas operações?
Não. A taxa é livremente pactuada entre comprador e vendedor.
4 – O banco é obrigado a entregar moeda em espécie?
Não. Se o banco não tiver dólar em uma agência, por exemplo, ele não é obrigado a fechar a transação. Em geral, as transações de câmbio são fechadas pelos bancos apenas em grandes agências.
5 – Qual documentação é preciso apresentar para comprar dólar?
Quem não é correntista de um banco nem estiver sacando os recursos com cartão de crédito, terá de deixar cópias de RG e CPF para comprar moeda estrangeira.
Passados dois terços do ano, o mercado imobiliário vem demonstrando sinais positivos de recuperação.
A Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), apurou que em agosto de 2018 foram comercializadas 2.581 unidades residenciais novas. O resultado é 67,4% superior em comparação às 1.542 unidades vendidas em julho; e 38,4% acima das 1.865 unidades de agosto de 2017.
No acumulado de janeiro a agosto, foram vendidas 16.124 unidades – 46,7% acima das 10.991 unidades do mesmo período do ano passado.
Agosto registrou a segunda maior quantidade de unidades residenciais novas vendidas do ano. “O mês apresentou também um forte ritmo de vendas, demonstrado pelo indicador VSO de 13,4%, o maior do ano”, diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.
O crescimento das vendas foi potencializado, sobretudo, pelo bom desempenho de comercialização dos imóveis econômicos enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida, de 1 ou 2 dormitórios. “Este produto atende principalmente a demanda das famílias que buscam adquirir a primeira casa própria, e que se encaixam nos parâmetros do programa”, ressalta Petrucci.
Lançamentos – De acordo com dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), a cidade de São Paulo registrou, em agosto, 1.410 unidades residenciais lançadas, resultado 46,4% inferior ao de julho (2.629 unidades) e 10,7% abaixo do mesmo mês de 2017 (1.579 unidades).
De janeiro a agosto, foram lançadas 12.107 unidades residenciais na capital paulista, 16,0% acima do registrado no mesmo período do ano anterior (10.437 unidades). Os lançamentos do ano continuam inferiores às vendas.
Passados dois terços do ano, o mercado imobiliário vem demonstrando sinais positivos de recuperação. “Mas é necessário nos prepararmos para o futuro”, alerta Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP. “A falta de calibragem da Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo ainda prejudica a viabilização de novos projetos”, complementa.
Para o presidente da entidade, Flavio Amary, apesar das incertezas no cenário político, ocasionadas principalmente pelo período eleitoral, os dados do mercado vêm comprovando que existe demanda e que o setor tem muito a produzir para atendê-la. “No médio e no longo prazo, as perspectivas são positivas. Até porque, os presidenciáveis reconhecem a importância da indústria imobiliária como forte indutor da economia e importante gerador de emprego e renda”, afirma o dirigente.
Imóveis econômicos – Do total vendido nos oito meses deste ano, 39% foram de unidades econômicas (6.253 unidades). Houve crescimento da participação desse tipo de imóvel comparativamente com o mesmo período do ano passado, que era de apenas 14% (1.593 unidades).
“Apesar de a participação percentual dos outros mercados ter diminuído, saindo de 86% para 61%, houve um aumento de 5% na comercialização, se compararmos as 9.871 unidades vendidas este ano com as 9.398 unidades do ano passado”, explica Flávio Prando, vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP.
Nos segmento econômico, foram identificados 3.080 unidades ofertadas em agosto – 18,5% do total disponível da cidade de São Paulo (16.692 unidades) –, 875 unidades vendidas, 411 lançamentos e VSO de 22,1%.
Os demais segmentos de mercado foram representados com a oferta de 13.612 unidades (81,5% do total), com as vendas de 1.706 unidades, os lançamentos de 999 unidades e o VSO de 11,1%.
Oferta – A capital paulista encerrou o mês de agosto com a oferta de 16.692 unidades disponíveis para venda. Houve redução de 8,8% em relação a julho de 2018 (18.306 unidades) e de 15,0% em comparação a agosto de 2017 (19.630 unidades).
Os imóveis de 2 dormitórios destacaram-se em quase todos os indicadores do mês de agosto. Eles registraram maior volume de vendas (1.594 unidades), lançamentos (885 unidades), oferta (9.268 unidades) e melhor VGV (R$ 508,4 milhões). Os apartamentos de 1 dormitório, por sua vez, tiveram o melhor desempenho de vendas, com VSO de 20,8%. Foram 815 unidades comercializadas desta tipologia dentre as 3.912 unidades ofertadas e lançadas no mês.
Imóveis com menos de 45 m² de área útil destacaram-se em todos os indicadores: maior quantidade de vendas (1.723 unidades), de lançamentos (686 unidades), de imóveis ofertados (6.577 unidades), VGV (R$ 493,2 milhões) e VSO (20,8%). Unidades com valor de até R$ 240.000,00 lideraram em quantidade de vendas (1.393 unidades), lançamentos (624 unidades) e VSO (24,7%). Na faixa de preço de R$ 240.001,00 a R$ 500.000,00, foi registrada a maior oferta (5.718 unidades).
Modalidade de investimento pode ser composta por vários tipos de imóveis como shoppings, empreendimentos comerciais e galpões
Nos últimos doze meses, opatrimônio dos fundos imobiliários (FII) teve crescimento de cerca de 17%. Isso significa que R$ 6,6 bilhões foram investidos nesta modalidade de aplicação. Os dados são da gestora de recursos Horus GGR. Mas apesar de serem investimentos relativamente seguros, segundo especialistas, os fundos imobiliários ainda são pouco conhecidos. “As pessoas não sabem do que esse produto é capaz, falta educação financeira”, diz o vice-presidente de Habitação Econômica do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Rodrigo Luna.
Veja a seguir, mais informações a respeito desse investimento.
O que são?
Os fundos imobiliários são um veículo para investimento no setor imobiliário. Regulados pela Comissão de Valores Imobiliários (CVM), os FII têm o objetivo de promover a aplicação coletiva dos recursos de seus participantes em empreendimentos imobiliários diversificados.
Esse patrimônio de empreendimentos é dividido em cotas e o investidor, ao adquirir uma ou mais frações daquele total de bens está, indiretamente, adquirindo o bem em si. “As pessoas que investem em um fundo, na verdade, estão investindo naquele imóvel através do fundo”, resume Diogo Canteras, gestor do fundo imobiliário Hotel MaxInvest.
Os fundos imobiliários permitem, com um aporte financeiro razoavelmente baixo – com R$ 100, uma pessoa já pode ser dona de cotas de FII –, o acesso a imóveis de grande porte, como shopping centers, lajes corporativas, centros de logística, escolas e hospitais. Além disso, os FII possuem gestão ativa. Os gestores administram todos os imóveis alocados, acompanhando o seu desempenho e tomando as decisões necessárias para a valorização dos ativos da carteira. Esse serviço é cobrado, e a taxa, que geralmente gira em torno de 1% ao ano, é descontada mensalmente.
Os fundos imobiliários são negociados em bolsa de valores e no mercado secundário (compra e venda depois da oferta inicial em bolsa) No comparativo com um imóvel físico, essa modalidade de aplicação possui mais liquidez. “É mais fácil vender a cota de um bom fundo do que um imóvel”, afirma o professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Alberto Ajzental. Também é possível vender apenas uma parcela do total de cotas. O investidor que possui 100 cotas consegue vender apenas 10 para suprir algum gasto de emergência, por exemplo. Por outro lado, o imóvel é indivisível. O dono de um apartamento não conseguiria vender só uma parte dele.
Qual a rentabilidade?
Os imóveis alocados em fundos imobiliários são patrimônio das empresas gestoras e alugados a terceiros. Deste modo, os FII garantem duas fontes de renda: possíveis valorizações no valor da cota e o rendimento da locação mensal dos ativos que compõem aquele fundo. Peguemos como exemplo um fundo de shopping center. Todas as lojas pagam aluguel. Portanto, todo mês, o valor proveniente destas locações é distribuído entre os cotistas. O mesmo acontece com prédios de escritórios, galpões de logística etc. A rentabilidade pode chegar, em média, a 10% ao ano.
Outro grande atrativo dos FII, em relação a outros investimentos, é a isenção de imposto de renda para pessoas físicas no rendimento proveniente dos aluguéis. Para obter esse benefício, o FII tem de estar de acordo com a lei. “O fundo deve ter ao menos 50 cotistas e o beneficiário não pode ser titular de mais de 10% das cotas”, afirma Ajzental. Já nos ganhos de capital obtidos pela venda de cotas, o investidor paga uma alíquota de 20% sobre a valorização.
O investimento é variável, mas possui maior grau de segurança do que ações, por exemplo. “Ele é mais estável, sofre menos oscilações. É, em tese, um investimento de menor risco, porque o ativo imobiliário existe. A rentabilidade pode até diminuir por período de vacância ou por ajuste de aluguéis, mas o ativo continua ali”, diz Luna. Em última instância, o imóvel que está dando prejuízo pode ser vendido e o ganho dividido entre os cotistas.
Quem é o investidor?
Esse tipo de aplicação é voltado a investidores conservadores, com perfil rentista. “Essas pessoas não têm a característica típica da renda variável. São pessoas que têm a expectativa de receber um valor constante ao longo de um período de tempo”, afirma Thiago Figueiredo, gestor da Horus GGR, que administra fundos imobiliários.
Este é o caso do piloto de avião Sandro Mazarin, de 43 anos. Ele começou a investir nos FII há oito anos. “É um jeito de ter imóveis sem ter de colocar um dinheiro alto no investimento. A grosso modo, você é dono de vários imóveis em pequenas cotas”, afirma.
Para Mazarin, uma carteira bem-sucedida deve investir em empreendimentos diversificados (lajes corporativas, shoppings, galpões etc). Desse jeito, se um setor passar por um mau momento, outro FII pode compensar. “O plano é manter os FII pelo longo prazo.”
Como investir?
As cotas de um fundo imobiliário são de fácil acesso para qualquer um, basta a abertura de conta em uma corretora de valores. “Após o cadastro na corretora, o futuro investidor dá uma ordem de investimento e ela adquire as cotas do fundo”, diz o professor do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, João da Rocha Lima Jr. Atualmente, já existem empresas que não possuem taxas de corretagem – valor cobrado para intermediar o envio de ordens de compra e venda dos clientes para a bolsa.
Canteras conta qual o bom momento para comprar as cotas: “O momento propício para investir é quando você percebe que o valor das cotas está abaixo do valor patrimonial do FII”. Antes da aquisição, no entanto, o ideal é buscar a orientação de pessoas ligadas a esse setor financeiro. “Um especialista tem muito mais condição de ser assertivo do que um leigo”, diz Luna.
os recursos do FGTS podem ser utilizados para: pagamento total ou parcial do valor de aquisição do imóvel construído ou em construção; pagamento parcial das prestações do financiamento; ou amortização ou liquidação do saldo devedor do financiamento.
O financiamento é um dos principais canais para o brasileiro conseguir o sonho de comprar sua casa própria. Atualmente, existem dois sistemas de financiamento imobiliário no Brasil: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Ambos possuem regras específicas e critérios de concessão distintos.
Para ilustrar uma das principais diferenças, vale citar uma decisão recente, do último dia 31 de agosto, na qual a Segunda Turma do Tribunal Regional Federal da 5.ª Região (TRF-5) reformou sentença do Juízo da 6.ª Vara Federal da Seção Judiciária de Pernambuco para impedir a liberação de valores depositados em conta do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Esses recursos seriam utilizados para a amortização de saldo devedor de financiamento contratado pelo SFI na aquisição de apartamento avaliado, à época, em R$ 1,280 milhão.
Para tanto, como já havia se pronunciado em novembro de 2016, a Segunda Turma do TRF5 fundamentou que a utilização da conta do FGTS para a aquisição de imóveis somente é possível para financiamentos contratados pelo SFH.
O SFH é o mais conhecido, regulado pela Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e que se destina a facilitar e a promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população. Além das entidades previstas no art. 8.º da lei, integram o SFH na qualidade de agentes financeiros as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e as entidades fechadas de previdência complementar.
Já o SFI é regulado pela Lei n.º 9.514, de 20 de novembro de 1997, e tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com os fundos respectivos. Além das entidades previstas no art. 2.º da lei, podem operar no SFI as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil.
Como decidido pela Segunda Turma do TRF-5 – e esta talvez seja a principal diferença entre referidos sistemas -, as operações no âmbito do SFH permitem a utilização de valores depositados em conta do FGTS na compra de um imóvel, o que não acontece nas contratações pelo SFI.
Naquelas operações, os recursos do FGTS podem ser utilizados para: pagamento total ou parcial do valor de aquisição do imóvel construído ou em construção; pagamento parcial das prestações do financiamento; ou amortização ou liquidação do saldo devedor do financiamento.
Outra diferença relevante é que as operações no âmbito do SFH estão limitadas a juros de 12% ao ano para o custo efetivo máximo ao mutuário, que compreende juros, comissões e outros encargos financeiros. Essa limitação não existe nas contratações pela SFI, nas quais as taxas de juros são livremente pactuadas entre as partes.
Essa maior liberdade nas operações realizadas no âmbito do SFI também se reflete na ausência de um limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado, diferente do que se verifica no âmbito do SFH, que o restringe hoje em dia a R$ 950 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Brasília e a R$ 800 mil para os demais Estados do País.
Essa condição específica das operações do SFH, porém, sofrerá alteração a partir 1.º de janeiro de 2019, quando entrará em vigor a Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, do Banco Central do Brasil, que a padronizou para todos os estados da federação ao limite máximo de R$ 1,5 milhão.
A alteração em particular tem sido bem vista pelo mercado imobiliário. Por um lado, porque se entende que o consumidor – sobretudo da classe média – terá mais poder de compra ao poder financiar imóveis de valores mais elevados e, nessa medida, deverá haver um aumento da demanda. E, por outro, esse aumento de demanda exigirá das construtoras e incorporadoras novas ofertas de negócios, promovendo incrementos diretos e indiretos na economia, notadamente na geração de empregos.
