“A remuneração sobre o saldo é a cada 30 dias da data de depósito. Se você colocou o dinheiro no dia 15, todo dia 15 vai entrar o crédito daquele valor que você deixou”, afirmou Marcelo D’Agosto, economista especializado em administração de investimentos.
A poupança é a forma mais comum de investimento no país, e é lá que os brasileiros guardam R$ 755 bilhões. Um dos atrativos da poupança é a chamada liquidez diária, ou seja, a possibilidade de sacar o dinheiro a qualquer dia, sempre que necessário. O que pouca gente sabe, no entanto, é que, caso o investidor saque o valor no dia “errado”, ele pode perder todo o seu ganho mensal.
A perda ocorre porque o rendimento da poupança é atrelado ao “aniversário” do depósito. Isso quer dizer que, se o investidor coloca uma quantia no dia 30 e sacar no dia 29 do mês seguinte, ele perderá toda a rentabilidade sobre aquele valor.
“A remuneração sobre o saldo é a cada 30 dias da data de depósito. Se você colocou o dinheiro no dia 15, todo dia 15 vai entrar o crédito daquele valor que você deixou”, afirmou Marcelo D’Agosto, economista especializado em administração de investimentos.
O investidor que, por exemplo, coloca R$ 10 mil na poupança deveria ter R$ 10.037 no mês seguinte. Mas, se ele sacar o dinheiro um dia antes do “aniversário” do depósito, não terá direito a esses R$ 37 a mais -que seriam os juros.
A regra continua valendo quando mais de um depósito no mês. Se fizer uma aplicação em 10 de julho e outra no dia 20 de julho, terá o primeiro ganho em 10 agosto e o segundo em 20 de agosto. “A cada novo depósito, começa a contar um novo aniversário. E caso ele coloque R$ 200, saque R$ 100 e permaneça com R$ 100 na poupança, o rendimento será apenas sobre os R$ 100 que ficaram”, disse.
Feriados e finais de semana – Quando esse “aniversário” da aplicação cai em um feriado ou no final de semana, o ganho também só será levado em consideração no próximo dia útil. Isso contribui para que o rendimento da poupança, que já não é muito alto, perca atratividade.
Desde 2012, sempre que a Selic (taxa básica de juros) estiver abaixo de 8,5% ao ano, a poupança rende 70% da Selic, mais a TR (Taxa Referencial). Como atualmente, a Selic está em 6,5% ao ano, dá um ganho médio anual de 4,55%
Já para depósitos anteriores a maio de 2012, o rendimento continua em 0,5% ao mês, ou 6,17% ao ano, mais a TR.
Como o rendimento não é alto, os riscos são baixos e associados principalmente apenas a qualquer falência do banco onde está o dinheiro. Mesmo assim, caso o montante seja de até R$ 250 mil, o investimento estará garantido pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito).
Opções – Quem busca outras opções e uma liquidez diária “real” pode optar por produtos como o CDB (Certificado de Depósitos Bancários) e fundos de renda fixa, por exemplo.
Bancos médios já oferecem CDBs com liquidez diária e investimento inicial de R$ 1 e rentabilidade de até 100% da taxa do CDI (Certificado de Depósito Interbancário) -muito próximo à Selic.
O CDB também conta com a proteção do FGC em até R$ 250 mil. Mas é preciso prestar atenção ao Imposto de Renda (IR) que varia conforme o tempo do investimento. A poupança não paga Imposto de Renda.
Já nos fundos, além do IR, a diferença fica por conta das taxas de administração cobradas. Com a Selic a 6,5%, fundos com taxa de administração de até 0,5% ao ano têm rentabilidade maior que a da poupança, independentemente do prazo de resgate considerado, mas não contam com a proteção do FGC.
Nessa simulação, a poupança empata com fundos com taxa de 1% ao ano em caso de resgate em até seis meses e perde se o prazo for superior a esse período. Ela também empata com fundos com taxa de 1,5%, se o resgate for feito entre um e dois anos, e perde se o dinheiro for sacado acima de dois anos. Já fundos com taxas iguais ou maiores que 2% ao ano perdem para a caderneta independentemente do prazo.
O resultado operacional atingiu R$ 9,1 bilhões, crescimento de 127,0% em 12 meses.
No primeiro semestre de 2018, a Caixa atingiu lucro líquido de R$ 6,7 bilhões, crescimento de 63,3%, em 12 meses, superando novamente o maior resultado já alcançado pelo banco em um semestre.
Esse resultado evidencia o êxito das iniciativas adotadas pela empresa em busca de um crescimento orgânico e sustentável, capaz de proporcionar o fortalecimento de sua estrutura de capital, por meio da realização de negócios bancários e sem deixar de cumprir com sua vocação social.
O resultado operacional atingiu R$ 9,1 bilhões, crescimento de 127,0% em 12 meses, construído por meio do controle das despesas administrativas que reduziram em 5,8%, pelo aumento das receitas com serviços em 6,5%, e pela melhoria recorrente da qualidade da carteira de crédito que influenciou o aumento de 21,5% no resultado bruto da intermediação financeira.
A carteira de crédito ampla da Caixa totalizou saldo de R$ 695,3 bilhões no primeiro semestre de 2018, recuo de 2,9% em 12 meses, influenciada pela redução de 25,7% na carteira de pessoa jurídica, compensada pelo aumento de 3,6% na carteira habitacional. O desempenho da carteira demonstra a continuidade da estratégia de otimização do capital e de foco na rentabilização da carteira de crédito atual. Essas ações impactaram diretamente no alcance do índice de Basiléia de 19,1%, e do índice de Capital Nível 1 de 12,5%, 3,0 p.p. acima do requerido para janeiro de 2019.
Mesmo diante do recuo do crédito, a Caixa manteve sua participação no mercado superior a 20% e melhorou a qualidade da carteira, que passou a contar com 90,3% do total de suas operações classificadas nos ratings de AA-C, em linha com o planejado pela empresa.
O índice de inadimplência de 2,50%, recuou 0,4 p.p. em comparação ao primeiro trimestre de 2018, e permaneceu estável em relação ao primeiro semestre de 2017, mantendo-se abaixo da média de mercado de 3,06%.
As despesas de pessoal reduziram 7,5% em relação ao 1S17, em função, principalmente, da diminuição do quadro em virtude dos programas de demissão voluntária que foram implementados pela empresa. As outras despesas administrativas reduziram 2,3% e refletem os ganhos de eficiência obtidos pela Caixa com a otimização de processos e redução das despesas estruturais.
Impulsionado por esses desempenhos, o índice de eficiência operacional alcançou 47,8%, uma melhora de 3,6 p.p. em 12 meses, mantendo a tendência de melhoria continua deste indicador. Os índices de cobertura de despesas de pessoal e administrativas registraram 119,6% e 77,4%, avanços de 12,6 p.p. e 8,1 p.p. em 12 meses, e demonstram os novos patamares de atuação alcançado pela Empresa.
Os ativos administrados pela Caixa totalizaram R$ 2,2 trilhões em junho de 2018, avanço de 3,3% em 12 meses. Os ativos próprios totalizaram R$ 1,3 trilhão, permanecendo estáveis em 12 meses.
Os números não deixam dúvidas. O financiamento imobiliário – antes praticamente concentrado na Caixa Econômica Federal (CEF) – já ganha terreno nos bancos privados e os coloca na cola do banco público quando o assunto é a tomada de crédito para aquisição da casa própria. Se comparados os cinco primeiros meses de 2017 com o mesmo período de 2018, Itaú, Bradesco e Santander aumentaram, respectivamente, em 21%, 56% e 137% o total de recursos da poupança destinados ao crédito imobiliário. No mesmo período, a Caixa reduziu em 45% o valor. Estimulando uma maior concorrência e, consequentemente, reduzindo a taxa de juros do financiamento, os entes privados agora miram a linha pró-cotista (financiada com recursos do FGTS e considerada a mais barata do mercado fora do Minha Casa Minha Vida – MCMV), ainda em fase de testes. No caso de imóveis usados, a modalidade já não pode mais ser financiada pela Caixa este ano por falta de recursos.
O Santander foi o primeiro banco privado a oferecer a linha pró-cotista aos clientes em agências específicas e com taxa de juros de 8,49%. Fora do pró-cotista, a menor taxa do banco é de 8,99%. O Bradesco também está desenvolvendo esta opção, que deve ficar pronta em novembro deste ano. O público-alvo são clientes que possuem saldo de FGTS com pelo menos 36 meses de contribuição.
De acordo com o vice-presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-PE), Tiago Melo, os bancos privados começam a despertar interesse “ainda que de forma tímida” pela linha para imóveis de médio padrão. “O avanço dos bancos privados na linha pró-cotista deve estimular o lançamento de empreendimentos fora do MCMV, mas precisamos de regras claras e continuidade do programa”, salienta Melo. Para ele, o interesse dos bancos privados é uma boa notícia, tanto que a Ademi planeja conversa com as entidades para saber como oferecerão esse crédito.
A ampliação da atuação dos bancos privados e a flexibilização do financiamento imobiliário apontam para a recuperação do setor imobiliário. De acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança (Abecip), entre os primeiros semestres de 2017 e 2018, os empréstimos cresceram 23%, atingindo R$ 25,29 bilhões. Grande parte desse montante é fruto da atuação de Bradesco, Santander e Itaú, que se revezaram até junho nos três primeiros lugares entre os bancos que mais destinaram crédito para financiamento via poupança. A Caixa, ao longo deste ano, só aparece em quarto lugar, com R$ 3 bilhões usados na carteira de crédito para financiamento. “Os bancos privados tendem a atuar cada vez mais fortes no financiamento da casa própria. O estoque de dinheiro que esses bancos têm é grande, e colocar isso no crédito imobiliário é uma possibilidade de empréstimo com mais garantia”, diz o empresário e palestrante especializado em mercado imobiliário Carlos José Berzoti. Por concentrar a grande maioria das operações financiadas com recursos do FGTS, a Caixa ainda consegue seguir como o principal agente financeiro de crédito imobiliário, com participação ao redor de 65%.
Além da falta de recursos, os juros menos atrativos para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) colocaram a Caixa num fogo cruzado com os bancos privados. Mesmo com redução da taxa de 10,25% para 9% ao ano no SFH, a CEF ainda tem o juro mais alto do mercado para o segmento, com os demais bancos praticando de 8% a 8,99%. “Os bancos privados melhoram o setor de financiamento por gerarem uma competitividade entre as entidades, o que pode favorecer o mutuário. Acredito que em relação aos juros no SFH, daqui a 90 dias essas taxas vão cair. Pelo que temos conversado com o setor e com os bancos, já há uma pressão por redução dos juros a um patamar mínimo de 8,4% ao ano”, diz Berzoti.
Segundo ele, os bancos privados melhoram a competitividade entre as entidades, favorecendo o cliente. “Todo mundo corre para a Caixa quando quer financiar porque lá a taxa de juros nesse segmento é de 7,65%”, disse, salientando que, por isso, houve o fim do financiamento da linha pró-cotista para imóveis usados este ano.
A professora de inglês Laura Freitas se beneficiou dessa concorrência e conseguiu iniciar o financiamento do seu apartamento próprio este ano. “Há quatro anos eu penso em comprar meu apartamento próprio e estava economizando. Do ano passado para cá, percebi que os preços deram uma estagnada. Então, em março paguei a entrada”, conta Laura, que ainda conseguiu “surfar” na onda de redução das taxas de juros.
Flexibilização – Na tentativa de dar eficiência ao mercado de crédito imobiliário, o Comitê Monetário Nacional (CMN) flexibilizou o financiamento de residências por meio da resolução 4676. O objetivo é facilitar as regras de direcionamento dos recursos usados pelos clientes da construção civil, um pleito antigo do setor. O acesso a recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e da poupança, por exemplo, foram ampliados.
Um dos itens abordados pela resolução é a ampliação do teto de imóveis financiados através do FGTS para o valor de R$ 1,5 milhão em todo o País. O novo limite começaria a valer em 1º de janeiro de 2019, mas, na semana passada, o governo federal prometeu aos empresários da construção civil que anteciparia a mudança do valor máximo para este ano.
Além disso, o CMN flexibilizou a parcela que os bancos são obrigados a aplicar em crédito imobiliário. Até agora, os bancos precisavam destinar 65% dos recursos da poupança para o financiamento de imóveis, dos quais 80% deveriam ser empregados no SFH. Com a entrada em vigor desse item da resolução, os bancos poderão usar o montante proveniente da poupança para financiar imóveis de qualquer valor.
“Além da flexibilização das regras e da efetividade do direcionamento, também temos o incentivo a financiamentos de imóveis de menor valor. Definimos um multiplicador de 1,2 que funciona quando a instituição financeira faz o financiamento de imóveis até R$ 500 mil. Isso aumenta em 20% a eficiência do direcionamento”, explica o chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro do Banco Central (Denor), João Andre Calvino Marques Pereira. Pelos cálculos do Banco Central, esse conjunto de ajustes irá injetar cerca de R$ 80 bilhões ao crédito imobiliário. O aperfeiçoamento do direcionamento dos recursos usados para a compra de imóveis faz parte da agenda BC que tem como objetivo revisar questões estruturais do BC e do Sistema Financeiro Nacional (SFN).
Foi o melhor desempenho anual desde o terceiro trimestre de 2015, última vez em que o crédito cresceu acima da variação do IPCA, segundo o Valor Data.
SÃO PAULO – O estoque de crédito dos grandes bancos interrompeu, no segundo trimestre, uma trajetória de queda iniciada há dois anos e meio. Itaú Unibanco, Banco do Brasil (BB), Bradesco e Santander chegaram ao fim de junho com um total de R$ 2,2 trilhões em empréstimos e financiamentos. O volume aumentou 4,3% em um ano, praticamente empatando com a inflação nesse período.
Foi o melhor desempenho anual desde o terceiro trimestre de 2015, última vez em que o crédito cresceu acima da variação do IPCA, segundo o Valor Data. Em março, o crédito já havia mostrado um pequeno aumento nominal, mas ainda encolheu em termos reais.
A reação do crédito veio acompanhada de uma nova queda no risco de calotes, e essa combinação foi decisiva para levar os bancos a mais uma safra de resultados em alta. O lucro combinado das quatro maiores instituições financeiras de capital aberto somou R$ 17,8 bilhões no segundo trimestre, o que representa alta de 12,3% na comparação com o mesmo período do ano passado. Analistas consultados pelo Valor esperavam R$ 18 bilhões.
O crescimento no volume de crédito visto no segundo trimestre veio sobretudo dos segmentos de pessoa física e micro, pequenas e médias empresas, definidos como prioritários pelos bancos na estratégia para o pós-crise. No entanto, os balanços também mostraram uma melhora — ainda que muito discreta — nas operações com empresas, mesmo com a greve dos caminhoneiros em maio.
A expectativa dos bancos é que o crédito continue em aceleração nos próximos meses, apesar das incertezas eleitorais. “Não vejo razão para que o ímpeto de crescimento do crédito que a gente tem visto desacelere no segundo semestre”, disse Sergio Rial, presidente do Santander Brasil, na divulgação dos resultados do banco.
O crescimento dos empréstimos e financiamentos, porém, ficou concentrado nos bancos privados. O BB ainda mostrou queda na carteira, mas a expectativa é que a recuperação comece a aparecer com a conclusão de um processo que o presidente da instituição, Paulo Caffarelli, qualificou de “limpeza” da carteira.
De forma geral, as instituições conseguiram driblar a tendência de queda nos spreads ao ajustar o foco para linhas mais rentáveis e de menor risco. Empréstimos consignados, financiamento imobiliário e de veículos, e operações com pequenas companhias lastreadas em recebíveis deram o tom nos negócios. Spread é a diferença entre a taxa que uma instituição financeira paga ao captar recursos e a que cobra para emprestar dinheiro.
A demanda de grandes empresas permaneceu fraca, mas o segmento deixou de piorar. Santander e Bradesco mostraram crescimento anual no crédito a pessoas jurídicas, mas ainda não veem uma retomada mais forte pelo menos até que passem as incertezas do período eleitoral. “O cenário não mudou”, afirmou Carlos Firetti, diretor de relações com o mercado do Bradesco.
“O resultado pode parecer surpreendente, mas para nós não”, disse o presidente-executivo do Bradesco, Octavio de Lazari Junior, numa referência à estratégia de buscar operações mais rentáveis e menos arriscadas.
Um ambiente menos negativo para as empresas e o foco em operações com garantias mais fortes também contribuíram para uma redução significativa do chamado custo do crédito. As despesas dos bancos com provisões para devedores duvidosos (PDD) somaram R$ 13,2 bilhões entre abril e junho. O número mostra queda de 24,3% frente ao mesmo período do ano passado e é menos da metade da cifra registrada no primeiro trimestre de 2016, pior momento da crise.
Diante da melhora, Itaú, BB e Bradesco reduziram suas projeções para despesas com provisões neste ano. O Santander não divulga estimativas ao mercado.
O alívio nas despesas com PDD, ao lado de um forte aperto nos custos operacionais, ajudou os bancos a contrabalançar a pressão na margem financeira. Com exceção do Santander, os demais tiveram queda no indicador nos três meses encerrados em junho. O impacto não veio só das operações de crédito, mas também da tesouraria e do efeito contábil da Selic mais baixa sobre o patrimônio líquido.
Embora a atividade econômica esteja aquém do esperado, os grandes bancos vislumbram um ambiente mais promissor à frente. “Vemos uma tendência clara de crescimento dos resultados”, afirmou o presidente do Itaú, Candido Bracher, em teleconferência com analistas. Segundo ele, a retomada do crédito, mudanças na composição da carteira e melhorias em custos e serviços vão contribuir para isso.
Caffarelli, do Banco do Brasil, também apontou uma tendência de melhora nas operações de empréstimos e financiamentos e nos resultados de forma geral. “O caminho para os próximos trimestres está pavimentado. Tenho certeza de que colheremos novos ganhos”, afirmou.
Dados do Observatório do Turismo de São Paulo, órgão ligado à SPTuris, revelam o desempenho da hotelaria na capital paulista na primeira metade do ano. Segundo o relatório “Desempenho dos meios de hospedagem”, a média de ocupação foi de 65,58% de janeiro a junho. No período, o mês com melhor resultado foi março, com índice de 72%. Na contramão, janeiro foi o mais fraco, com 54%.
Quando observada a diária média, o resultado do semestre foi R$ 309,55. Nos empreendimentos econômicos, entretanto, a média foi um pouco mais baixa, de R$ 200,58, enquanto nas unidades midscale o resultado foi de R$ 288,04. Por fim, nos hotéis de luxo e de superluxo, a tarifa média ficou em R$ 396,81 e R$ 664,39, respectivamente. Na análise de RevPar, o desempenho do semestre foi R$ 203,43.
São Paulo: mais dados
Os índices levam em consideração a performance hoteleira durante a semana, quando os hotéis corporativos, maior parte da oferta na cidade, têm maior demanda. A análise da movimentação de sábados e domingos mostra números inferiores. A ocupação no período ficou em 58,46%, enquanto a diária média aplicada esteve em R$ 272,57.
O levantamento mostra ainda o comportamento dos hostels do município. Nesse tipo de meio de hospedagem, a ocupação esteve pouco acima dos 50% no período, enquanto a diária média foi de R$ 55,25.
A partir do início do ano que vem, os bancos não precisarão mais destinar 80% do funding imobiliário da poupança para operações no Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
O mercado imobiliário residencial foi reduzido a 50% do seu volume máximo, atingido em 2013, durante a última recessão brasileira. Atualmente, encontra-se a 60% do volume de 2013, apesar da melhora recente. A estimativa é do Departamento Econômico do Bradesco. Depois de três anos em retração, a retomada das vendas de imóveis residenciais teve início em 2017 e deve se acelerar no próximo ano, beneficiado pela economia e pelas medidas anunciadas nesta semana pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) para aumentar os recursos e ampliar os financiamentos com FGTS até R$ 1,5 milhão. A recuperação dos depósitos em poupança, usados como fonte de recursos para financiamento, e o apetite dos bancos em emprestar no crédito imobiliário, que tem a vantagem de contar com uma garantia real, também favorecem a retomada desse mercado.
Mercado paulistano puxou recuperação – Segundo o banco, o crescimento, apesar de modesto no último ano, derivou da melhora no quarto trimestre e foi impulsionado pelo mercado paulistano. Melhores condições de crédito, preços de imóveis mais baixos, elevação de renda real e da confiança do consumidor foram os principais impulsos para a recuperação da demanda por imóveis residenciais. Os dados do primeiro trimestre de 2018 reforçam a trajetória positiva das vendas, inclusive com expansão em maior intensidade.
Medidas devem ter impacto no ano que vem – Ainda que existam vetores para moderação na velocidade de retomada nos próximos meses, como a acomodação da taxa de desemprego em nível elevado desde o final do ano passado e a interrupção da melhora dos índices de confiança do consumidor mais recentemente, o Bradesco acredita que as medidas voltadas à expansão do crédito habitacional divulgadas nesta semana pelo Conselho Monetário terão impacto positivo no setor ao longo dos próximos anos. “Assim, esperamos que a moderação no ritmo de retomada seja temporária, com o crescimento do mercado imobiliário voltando a acelerar em 2019”, acredita o banco. Mas as disparidades regionais devem seguir presentes nos meses à frente, acompanhando a recuperação distinta das economias locais.
Massa salarial, juro baixo e pechinchas aumentaram vendas – O mercado imobiliário residencial tem se recuperado gradualmente, com crescimento das vendas de 9,4% em 2017, passando para avanço interanual de 22,3% no primeiro trimestre deste ano. A retomada das vendas foi sustentada por diversos fatores positivos no período. A expansão da massa real de renda, atrelada à melhora do mercado de trabalho ao longo de 2017 e à queda da inflação, a queda dos juros e o baixo patamar de preços de imóveis favoreceram a capacidade de pagamento das famílias brasileiras no caso dos financiamentos habitacionais.
Endividamento menor – Além disso, houve queda do endividamento nos últimos anos e do comprometimento de renda desde meados de 2017. “Somado a isso, a melhora do ambiente econômico permitiu que a confiança do consumidor fosse retomada gradualmente, influenciando positivamente a demanda por crédito de longo prazo, como é o caso do imobiliário”, avalia o Bradesco. A combinação desses fatores explica a expansão do número de unidades financiadas neste ano com recursos da poupança, conforme divulgado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip).
Lançamentos voltaram e atraem comprador – Com o aumento da demanda, as incorporadoras voltaram a lançar projetos. O volume lançado registrou crescimento de 5,2% em 2017. No primeiro trimestre de 2018, contudo, os lançamentos recuaram 30%, em um período de acomodação após a forte expansão observada no último trimestre do ano passado.
Como parte relevante das vendas ocorre na planta (historicamente, em São Paulo, por exemplo, mais de 65% das vendas ocorrem antes do início das obras), voltar a lançar também beneficiou a demanda por imóveis novos, tendo seus efeitos nas vendas no início do ano.”Ter um ponto de venda, com corretores e unidades decoradas, facilita a venda de um imóvel novo”, afirma o Bradesco.
Estoques diminuem – Com isso, os estoques de imóveis novos foram reduzidos, de 154 mil unidades no final de 2016 para 123 mil unidades no primeiro trimestre deste ano. Considerando o patamar de vendas de cada período, os estoques passaram de cerca de 23 meses de venda para 17 meses, desde o primeiro trimestre de 2017, reforçando o cenário de um mercado imobiliário residencial de fato mais ajustado ao novo patamar de demanda. Estoques mais ajustados recolocam o mercado em um equilíbrio mais favorável às empresas, com melhora nas perspectivas de preços.
Mas a recuperação do mercado tem ocorrido de forma heterogênea entre os municípios pesquisados. A queda de estoque de imóveis novos, por ora, ocorreu em 13 municípios/regiões metropolitanas (RMs) das 21 áreas pesquisadas pela CBIC, indicando um quadro mais ajustado nessas regiões e favorecendo, consequentemente, a recuperação de lançamentos neste ano. Outras cidades/regiões seguem com elevação de estoques.
Mais imóveis prontos no estoque e mais custos – De qualquer forma, a preocupação em relação aos estoques excessivos deveria se concentrar no volume e na participação das unidades que já foram entregues, acredita a equipe do Bradesco. No Brasil, em média 31% dos estoques imobiliários estão prontos, 50% estão em construção e 19% estão na planta. Chama atenção, então, que 10 das regiões pesquisadas possuem mais de 40% dos seus estoques em unidades prontas, o que leva as incorporadoras a incorrer com custos de IPTU e condomínio, além do esforço de comercialização, muitas vezes sem ponto de venda no empreendimento.
Sem motivos para acelerar as vendas – Olhando nos meses à frente, o banco diz que há vetores claros para moderação na retomada do mercado imobiliário. A taxa de desemprego parou de cair, de forma mais evidente, desde novembro de 2017; a criação de vagas no mercado de trabalho formal (com carteira assinada) tem surpreendido negativamente nos últimos meses; e a renda real desacelerou neste ano, comparativamente à velocidade de expansão observada no ano passado. Além disso, a trajetória de melhora da confiança dos consumidores foi interrompida em maio e junho deste ano, apresentando ligeira recuperação em julho, mas ainda em nível bem inferior ao observado no primeiro trimestre.
Medidas para reanimar o mercado – Talvez já pensando nesse ambiente menos favorável, o Bradesco lembra que foram anunciadas medidas de estímulo ao crédito habitacional que deverão contrabalancear esses vetores de moderação a partir de 2019. Entre as alterações divulgadas, o CMN manteve o direcionamento de 65% dos recursos de poupança para financiamento habitacional, mas eliminou a regra de que 80% desses recursos sejam utilizados para o Sistema Financeiro Habitacional (SFH – poupança e FGTS), flexibilizando a utilização desses recursos.
Financiamentos com índices de inflação – Os financiamentos com recursos de poupança poderão ter taxas de juros negociadas livremente com os mutuários (a regra atual obriga o uso da Taxa Referencial – TR como indexador). Com isso, os financiamentos poderão ser atrelados a índices de inflação, facilitando a securitização dos ativos e permitindo a contratação de novos financiamentos. “Ademais, houve aumento do limite do valor de imóvel financiado com recursos do FGTS, de R$ 950 mil para R$ 1,5 milhão em nível nacional, no âmbito do SFH”, destaca o banco. Para recursos de poupança, não há mais limite no valor de avaliação do imóvel.
Outro ponto importante é que, em financiamentos de imóveis até R$ 500 mil, os bancos poderão usar o fator multiplicador de 1,2 no volume de crédito da operação para efeito do atendimento da exigibilidade, ou seja, a medida estimula os financiamentos para imóveis de menor valor.
LCI e CRI fora da exigibilidade – Por fim, a resolução do CMN limitou os instrumentos para fins de vinculação, entre eles as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que não serão mais computados nos 65% de exigibilidade dos recursos de poupança. Ou seja, eles terão de ser substituídos por crédito imobiliário.
Como o vencimento desses instrumentos é geralmente inferior a seis anos, o Banco Central estima que essas medidas podem proporcionar um acréscimo de R$ 80 bilhões no crédito imobiliário ao longo desse período. Assim, o pacote deverá manter as condições favoráveis de oferta de crédito, com impactos a partir de 1º janeiro de 2019, quando as regras entram em vigor.
Retomada dependerá de cada região do país – As disparidades regionais seguirão presentes no mercado de imóveis residenciais, avalia o Bradesco. De forma geral, a região Nordeste e alguns estados do Sudeste devem ter um ritmo mais lento de recuperação econômica, especialmente considerando o mercado de trabalho bastante folgado, com elevadas taxas de desemprego.
Em sentido contrário, as regiões Sul, Centro-Oeste e Norte, de modo geral, já apresentam retomada mais clara da atividade e deverão liderar o crescimento da economia brasileira neste e no próximo ano.
Apesar das condições de crédito serem semelhantes em todas as regiões (e as novas medidas têm impacto nacional), a diferença de criação de vagas formais esperada para os próximos meses (acompanhando a recuperação da atividade) deverá determinar as distintas velocidades de retomada no mercado imobiliário em cada município/região. “Como alertamos, o ajuste dos estoques de imóveis novos segue incompleto em diversas regiões, levando a um esforço adicional das incorporadoras na venda dessas unidades remanescentes”, diz o banco.
Para estimular financiamentos de imóveis de maior valor, o CMN determinou que bancos que concederem financiamentos de imóveis com valor de avaliação de até R$ 500 mil poderão aplicar fator de multiplicação de 1,2.
A Caixa Econômica Federal anunciou redução das taxas de juros do crédito imobiliário para o segmento “Produção Pessoa Jurídica”, com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). As taxas serão reduzidas em média de 1 a 2 pontos porcentuais ao ano (a.A.), sendo a taxa mínima de 9% a.A., de acordo com o porte, avaliação do consumidor (rating), nível de relacionamento das empresas com a Caixa e a sustentabilidade do projeto, como informa o banco.
Para o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Ceará (Sinduscon-CE), André Montenegro, a medida deve dar uma ajuda significativa na venda dos imóveis da classe média, que tem valores entre R$ 300 mil e R$ 700 mil. “É a faixa que temos o maior número de unidades em estoque, então esses incentivos são sempre muito bem-vindos além de estimular uma concorrência saudável entre os bancos”, afirma.
“Como o cenário econômico está apresentando sinais de retomada, o banco reposicionou suas taxas de juros do SBPE e, atendendo à estratégia que valoriza a escolha da Caixa como banco de principal relacionamento, propôs-se a tratar de forma diferenciada os clientes com bom índice de relacionamento e com uma abordagem de incentivo ao cliente de menor risco, em razão da sua nota de score”, explica o vice-presidente de Habitação da Caixa, Paulo Antunes de Siqueira, em nota. O objetivo é a “retomada dos lançamentos de empreendimentos para geração de emprego, renda e acesso a moradia”.
Para Montenegro, no entanto, a volta da geração de emprego só deve acontecer quando as vendas apresentarem uma melhora significativa. “Já vemos melhoras, mas estamos na espera de mais”, diz. Ele acrescenta que o lançamento de novos empreendimentos também estão dependendo dessa melhora.
Regra – O novo regulamento do Conselho Monetário Nacional (CMN) mantém o direcionamento de 65% dos recursos da poupança para operações de financiamento imobiliário, mas acaba com limitação adicional de que 80% desses recursos sejam destinados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que inclui poupança e FGTS. Para estimular financiamentos de imóveis de maior valor, o CMN determinou que bancos que concederem financiamentos de imóveis com valor de avaliação de até R$ 500 mil poderão aplicar fator de multiplicação de 1,2.
A resolução restringe a relação de operações que podem ser utilizadas para o atendimento da exigibilidade de aplicação em financiamentos imobiliários, que são os recursos mínimos que os bancos são obrigados a destinar para esse tipo de financiamento. Serão substituídas modalidades hoje permitidas pela contratação de novas operações de financiamento imobiliário.
As medidas entram em vigor em 1º de Janeiro de 2019. De acordo com o Banco Central (BC), a nova regulamentação encerra processo que se iniciou em 2015, com a criação da Letra Imobiliária Garantida. “Esse conjunto de aperfeiçoamentos pretende estimular a entrada de novos operadores e a melhor segmentação de mercado”, afirmou em nota o BC.
No Brasil, além de ser um dos maiores investidores em títulos de dívida, a gestora também está avaliando oportunidades em outros setores como o imobiliário, seja em papéis de dívida desse segmento ou em investimentos diretos.
Dan Ivascyn, da Pimco: temos participações consideráveis em ativos brasileiros, mas hoje estamos mais cautelosos
O ambiente global de reversão das políticas monetárias acomodatícias e de aumento dos riscos geopolíticos impõe mais cautela aos investidores, mas também traz oportunidades. Essa é a visão de Dan Ivascyn, chefe global de investimentos da gestora americana Pacific Investment Management Company (Pimco), que reúne US$ 1,7 trilhão em ativos, quase o valor do PIB brasileiro em dólar em 2017.
Famosa pelos retornos alcançados nas alocações de renda fixa, que renderam a um de seus fundadores, Bill Gross, o título de “rei do bônus”, a Pimco está buscando diversificar seus investimentos e está olhando oportunidades em outros setores, como o imobiliário. No Brasil, além de ser um dos maiores investidores em títulos de dívida, a gestora também está avaliando oportunidades em outros setores como o imobiliário, seja em papéis de dívida desse segmento ou em investimentos diretos. A gestora não abre o volume total investido no país.
Em entrevista ao Valor, Ivascyn disse que está mais cauteloso com o mercado de bônus brasileiros diante das incertezas eleitorais e da capacidade do novo governo de dar prosseguimento às reformas. O executivo, que é membro do comitê executivo e de investimentos da Pimco e responsável pelas estratégias de renda fixa, hedge funds de crédito e investimentos oportunistas em hipotecas, esteve no Brasil na semana passada, quando participou de um evento com clientes em São Paulo, cidade que vai abrigar a nova sede da gestora no Brasil, a ser transferida do Rio.
No mercado local, a gestora distribui o fundo Pimco Income, que investe na carteira cogerida por Ivascyn no exterior e contava em junho com R$ 5,42 bilhões de patrimônio. A seguir, os principais trechos da entrevista.
Valor: Os fundos de bônus têm sofrido neste ano diante de saques e da performance fraca dos papéis. Quais as razões para isso e a sua perspectiva para esse mercado?
Dan Ivascyn: As taxas de juros em grande parte do mundo subiram neste ano e acreditamos que a principal razão é que as economias de mercados desenvolvidos estão no estágio final da atual expansão econômica. Assim, o crescimento continua forte e os bancos centrais, como o Federal Reserve, estão gradualmente reduzindo a política monetária acomodatícia ou elevando os juros para buscar um pouso mais suave para a economia. Em termos de perspectivas, acreditamos que as taxas de juros provavelmente vão subir um pouco mais à medida que o banco central dos Estados Unidos continue apertando a política monetária.
Valor: Qual sua perspectiva para os bônus de países emergentes e os principais riscos?
Ivascyn: Embora a taxa de juros provavelmente suba um pouco mais, não acreditamos que esse seja o começo de um ‘bear market’ [mercado baixista] para bônus, porque o juro vai subir gradualmente. Esperamos uma volatilidade contínua nos mercados emergentes e há situações específicas, idiossincráticas em muitos países que vão direcionar os preços daqui para frente.
Valor: Qual a sua perspectiva para a política monetária americana?
Ivascyn: Acreditamos que o Fed vai aumentar ligeiramente as taxas de juros mais uma vez este ano e, no nosso cenário base, mais uma a duas vezes no próximo ano.
Valor: Isso já está nos preços?
Ivascyn: Isso já está, na maior parte, refletido nos preços. Mas, a Pimco está um pouco menos preocupada com um ‘sell-off’ nas taxas de juros do que outros participantes do mercado.
Valor: E o impacto para o dólar?
Ivascyn: Não acreditamos que isso tenha um impacto significativo no dólar. Na Pimco, temos menos exposição ao risco cambial do que tínhamos há alguns anos. Assim, acreditamos que o dólar poderá ganhar alguma força moderada em resposta a taxas de juros mais altas, mas não acreditamos que haverá um aumento significativo do dólar em relação a outras moedas.
Valor: Outra questão em discussão é a tensão comercial entre os EUA e grandes parceiros. Qual o impacto disso sobre o crescimento global e quais os países mais vulneráveis a esse movimento?
Ivascyn: Continuará havendo muita discussão em torno das tensões comerciais. Isso levará a uma maior volatilidade no mercado, o que já vimos nos últimos dois anos. No entanto, neste momento, a Pimco acredita em muita retórica, e o mais provável é que haja uma série de acordos. Não esperamos ver uma ação comercial extrema que possa levar a um sell-off nos mercados. É claramente um risco com o qual os investidores devem se preocupar, mas não é nosso cenário base. Os países mais expostos a isso seriam aqueles que dependem mais de exportações para impulsionar o crescimento. A China, por exemplo, sofrerá um forte impacto, pelo menos no curto prazo, e já vimos mais volatilidade no país recentemente. Outros mercados emergentes provavelmente vão ter mais volatilidade se esse tipo de discussão comercial se deteriorar ou mais ações agressivas forem implementadas.
“De uma perspectiva de longo prazo, o Brasil continua sendo uma das nossas principais áreas estratégicas”
Valor: Onde você vê oportunidade para investir nos mercados de bônus e de crédito em geral?
Ivascyn: No mercado de crédito, estamos mais cautelosos, mas ainda vemos oportunidades em todo o mundo. Desde a crise financeira, continuamos preferindo setores altamente regulados. Gostamos de investimentos relacionados ao mercado imobiliário nos EUA, do setor financeiro e, no mercado de títulos corporativos, de alguns emergentes como fontes de diversificação. Estamos um pouco mais cautelosos de forma genérica com crédito corporativo, como títulos ‘high yield’ [classificados como grau especulativo] ou o segmento de empréstimos bancários, em que os investidores precisam ser muito mais seletivos nesse estágio do ciclo.
Valor: Como está a taxa de inadimplência no mercado de crédito?
Ivascyn: A taxa de inadimplência está muito baixa para os padrões históricos, tanto nos títulos high yield como nos papéis com grau de investimento, e provavelmente permanecerá muito baixa nos próximos dois anos. E a razão para isso é que os EUA e a economia global continuam muito fortes. Esperamos ver um forte crescimento para o restante de 2018 e até para 2019. A economia americana tem a chance de crescer a 3% pela primeira vez em muitos anos. Porém, os riscos de recessão estão aumentando e não podem ser ignorados quando há uma política de aperto por parte do banco central ainda incerta.
Valor: Qual sua visão sobre o investimento em bônus brasileiros?
Ivascyn: A Pimco tem presença local no Brasil há muitos anos. Ainda temos participações consideráveis em investimentos brasileiros. Mas hoje estamos mais cautelosos do que nos últimos anos. E nossa cautela gira em torno da incerteza sobre o resultado eleitoral e da capacidade de o novo governo dar prosseguimento às reformas fundamentais. Então, até termos mais clareza sobre as próximas eleições, continuaremos a ser mais cautelosos do que o normal em relação aos títulos brasileiros. Mas, apesar de nossa cautela, a Pimco como empresa continua muito comprometida com o Brasil e a região de forma mais ampla.
Valor: Além da eleição, quais as principais preocupações em relação à economia brasileira?
Ivascyn: Acreditamos que, pelo menos no cenário base, a economia brasileira continuará melhorando. Houve uma recessão e estamos começando a ver crescimento, a inflação está razoavelmente sob controle. No entanto, é uma economia que está frágil, particularmente devido aos crescentes desequilíbrios fiscais. Ainda assim, enquanto a macroeconomia global permanecer relativamente estável, haverá tempo para que as reformas necessárias sejam implementadas. No entanto, se observarmos volatilidade externa e falta de tração nessas reformas fundamentais, o ambiente no mercado financeiro pode se deteriorar muito rapidamente; vimos sinais disso recentemente com o aumento da volatilidade no câmbio, nas taxas de juros, ações e em todos os ativos.
Valor: Qual a posição da Pimco em bônus brasileiros?
Ivascyn: Em nossas carteiras especializadas em mercados emergentes estamos com posição neutra [em relação ao benchmark]. Em alguns de nossos mandatos mais amplos, que abrangem todo o mundo, temos uma pequena posição, mas o tamanho dessa posição é menor do que foi nos últimos anos. Estamos mais cautelosos em relação à moeda e preferimos títulos públicos com vencimentos mais curtos.
Valor: O que mudou na Pimco desde a saída de Bill Gross?
Ivascyn: Bill Gross deixou a Pimco com estruturas muito fortes para tomar decisões de investimento em nome dos clientes. Ele também deixou a empresa com uma equipe muito forte. Não precisamos fazer mudanças significativas. No entanto, ao longo dos últimos anos, as necessidades de nossos clientes se tornaram mais complexas, e as economias globais se expandiram e se tornaram mais interconectadas. Então, a Pimco fez algumas coisas. Criamos um conselho consultivo global, composto por consultores externos como Ben Bernanke [ex-presidente do Fed], Gordon Brown [ex-primeiro-ministro do Reino Unido] e Anne-Marie Slaughter [cientista política americana]. Mais recentemente, trouxemos mais assessores políticos para lidar com o ambiente político em rápida mutação em todo o mundo. Estamos fazendo aportes consideráveis em tecnologia e na divisão da empresa focada em investimentos privados em empresas e imóveis. Também estamos fazendo investimentos internacionais consideráveis em toda a América Latina e na Ásia e até mesmo em toda a Europa. Assim, desde essa transição, continuamos nos globalizando e isso é evidenciado pelo nosso relativamente novo presidente, Emmanuel ‘Manny’ Roman, que é francês. Estamos em constante expansão internacional.
Valor: Como vê o risco político?
Ivascyn: Ele é significativo. Na Pimco temos o nosso Fórum Secular a cada ano, em que reunimos todos os profissionais e investidores para mais de uma semana de reuniões, inclusive com palestrantes externos. Nos últimos dez anos, falamos sobre uma economia global e os mercados financeiros dominados por bancos centrais. Acreditamos que esse tipo de ambiente ficou para trás e avançar na política importará muito mais. A incerteza política é mais difícil de lidar. Assim, continuamos a ver pressão ‘anti-establishment’, populista ou nacionalista, e isso não se limita a apenas uma região do mundo. É um movimento, ou uma série de movimentos que estão ocorrendo em todo o mundo e levando à vitória desses candidatos nas eleições nos principais países. Vemos essa dinâmica nas eleições aqui no Brasil, vimos isso recentemente nas eleições na Itália, nos EUA, em outros países europeus, e no México também. Acreditamos que isso levará a uma maior volatilidade nos mercados em relação aos períodos anteriores. Assim, os investidores precisam ser muito mais cautelosos nesse tipo de ambiente, mas também oportunistas quando os mercados tiverem uma tendência de ‘overshooting’ [movimento exagerado] de preços.
Valor: O que vocês têm olhado no Brasil em termos de investimento?
Ivascyn: Do lado do investimento, temos sido muito atuantes em mercados de juros, moedas e títulos de dívida. Mais recentemente, começamos a nos concentrar em estratégias mais oportunistas, incluindo investimentos potenciais no setor imobiliário, que poderiam incluir títulos de dívida ou mesmo investimentos diretos, como em imóveis comerciais. Também estamos olhando negociações privadas no Brasil em outros segmentos. Nos próximos anos, pretendemos aumentar a equipe, com foco em oportunidades na região. De uma perspectiva de longo prazo, o Brasil continua sendo uma das nossas principais áreas estratégicas.
