Categoria: Notícias Imobiliárias

O ano de 2019 foi marcado por boas notícias, sinalizações, repercussões legais e julgados relevantes para a área imobiliária.

O mercado imobiliário mostrou uma forte reação em 2019, com aumento de vendas de unidades a serem construídas, diminuição do estoque de unidades prontas e redução do endividamento.

Adicionalmente, neste ano houve captação recorde por parte de incorporadoras e construtoras, de mais de R$ 4 bilhões, em ofertas de ações e privadas destinadas à realização de empreendimentos comerciais e residenciais no país.

No que tange aos imóveis comerciais voltados à renda recorrente, foi possível verificar uma queda expressiva na vacância, aumento no valor dos aluguéis e redução da inadimplência de inquilinos em geral.

Diante da queda dos juros, especialmente da taxa Selic, vem ocorrendo uma grande procura por parte de investidores no mercado de capitais; e, também, de aquisições de imóveis para uso próprio ou renda.

Como consequência direta, aumentaram também as negociações de terrenos para desenvolvimento de novos negócios imobiliários, em especial na cidade de São Paulo, visando empreendimentos de alto padrão ou enquadrados no programa federal Minha Casa Minha Vida (MCMV).

No âmbito jurídico, em 2019 foi possível sentir os reflexos positivos de leis importantíssimas para o mercado imobiliário, especialmente duas delas que foram promulgadas no final do ano passado, a seguir brevemente comentadas.

A Lei Federal nº 13.786, de 27/12/2019, refletiu positivamente na área imobiliária, ao disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. A chamada “Lei do Distrato” gerou previsibilidade e segurança jurídica ao prever as consequências da rescisão contratual, após inadimplemento do comprador. Apesar de não produzir efeitos retroativos, conforme decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a referida lei trouxe imediatamente resultados positivos ao regulamentar tais penalidades rescisórias e regramento específico, por exemplo, na hipótese de atraso de obra.

Já a Lei Federal nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, dispôs sobre o regime jurídico da multipropriedade, atendendo à pleito do mercado, em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. A nova lei foi amplamente aplicada em empreendimentos lançados ou em construção normalmente em destinos turísticos, com demanda pelo uso compartilhado de um imóvel em determinado período de tempo. A legislação trouxe segurança jurídica e regulamentação como um direito real com enorme relevância e potencial para o setor turístico-hoteleiro.

Ainda no âmbito legal, o ano de 2019 serviu para os players do mercado imobiliário, especialmente as imobiliárias, incorporadoras e construtoras, iniciarem seus preparativos para o início da vigência da Lei Federal nº 13.709, de 14/08/2018. No mês de julho de 2019 foi criada a Autoridade Nacional de Proteção de Dados e a vigência da lei ocorrerá em agosto de 2020, quando então as empresas deverão estar preparadas para proteger, tratar e destinar corretamente todos os dados contratados de clientes, adquirentes e terceiros relacionados aos negócios imobiliários, sob pena de multas de até 2% do faturamento no último exercício, podendo alcançar o montante e R$ 50 milhões por infração.

Os efeitos da reforma trabalhista também foram bem recebidos pelo mercado imobiliário, com a constatação de um menor número de ações trabalhistas em decorrência da possibilidade de terceirização da atividade fim pela indústria da construção civil, com redução de custos, contingências e condenações.

Ainda, a recente Lei Federal nº 13.874, de 20/9/2019, conhecida como Lei da Liberdade Econômica, mesmo que de forma geral, resultará na diminuição da burocracia e insegurança jurídica, ao definir novos limites na atuação e exigências do Poder Público, com redução de exigências, prazos e regulações desnecessárias.

Já no campo da tributação praticada pelo mercado imobiliário, vale a lembrança à recente aprovação pelo Senado Federal de medida corretiva que garantirá o regime especial de tributação para empreendimentos MCMV, que ainda aguarda sanção presidencial, em que a partir de 2020 a venda de imóveis com valor de até R$ 124 mil ensejará a incidência de tributos federais na alíquota de 4%, estimulando, assim, os investimentos nas faixas 1 e 1,5 do programa.

No âmbito da cidade de São Paulo, foi muito bem recebida a tão aguardada Lei Municipal nº 17.202, de 16/10/2019, a Lei de Regularização de Edificações, também conhecida como Lei de Anistia, pela qual o munícipe poderá regularizar imóveis construídos até 31/12/2014, através (i) da regularização automática para residências de pequeno e médio porte (até 150m²) com isenção total de IPTU no ano de 2014; (ii) da regularização declaratória para residências maiores, comércios, escolas, escritórios, pousadas, com área construída de até 1.500m² que deverão solicitar a regularização na Prefeitura; (iii) da regularização comum para os casos não incluídos nas categorias acima e com área construída maior que 1.500m², em processo que demandará a apresentação de documentação prévia (Certificado de Acessibilidade, AVCB, Certificado de Segurança, pareceres dos órgãos de tombamento e ambientais, entre outros) e projetos assinados por responsável técnico.

Nos últimos meses, o Poder Judiciário apreciou e julgou questões importantes para a área imobiliária, especialmente no STJ, como, por exemplo, a respeito do distrato (sobre a forma de cobrança de juros); e nas hipóteses de atraso de obra, no que diz respeito à cláusula penal, índice de correção do saldo devedor e indenização por privação do imóvel.

Entretanto, não é só de notícias positivas que o ano de 2019 passou para os operadores do mercado imobiliário, remanescendo casos relevantes de insegurança jurídica e imprevisibilidade de atos do poder público, colocando ainda mais em risco os investimentos de longo prazo aplicados pelos empreendedores no país.

Neste ano, o Ministério Público do Estado de São Paulo ajuizou Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADIN) questionando o direito de protocolo previsto nos artigos 162 da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei Municipal nº 16.402/2016) e 380 do Plano Diretor Estratégico (PDE/2014). O direito de protocolo representa a possibilidade de garantir a utilização das regras da lei vigente no momento da propositura ou protocolo de um projeto construtivo perante a Municipalidade, como regra de transição legislativa. Felizmente, com a decisão de mérito pelo Tribunal de Justiça, no mês de agosto, corroborando a decisão anterior que cassou os efeitos da liminar obtida em fevereiro, os projetos anteriores ao PDE/2014 e à LPUOS/2016 permanecerão sendo analisados, aprovados e executados em conformidade com a legislação em vigor à época do protocolo. Dessa forma, apesar do atraso acumulado e dos prejuízos causados aos empreendedores que tiveram que atrasar seus lançamentos e aprovações perante a Prefeitura (mais de 2 mil processos nessa situação), foi garantida a previsibilidade e segurança jurídica, na forma da lei.

Por fim, ainda no que diz respeito à cidade de São Paulo, vem se fazendo necessária a revisão ou implementação de novas leis que versam sobre o uso e ocupação do solo e aos perímetros favorecidos por operações urbanas consorciadas. Neste sentido, a torcida é pelo avanço do processo de audiências públicas e discussões pelo poder legislativo para projetos vitais para o ordenamento urbano, que já se encontram em tramitação como (i) a revisão da lei de zoneamento; (ii) revisão da Operação Urbana Centro; e, (iii) alterações na lei da Operação Urbana Água Branca; além do futuro projeto de lei para Operação Urbana Faria Lima.

Enfim, diante dos expressivos avanços e, apesar de determinadas tentativas de retrocesso, a perspectivas para o mercado imobiliário são as melhores possíveis para 2020, com maior liberdade econômica, segurança jurídica, previsibilidade dos instrumentos jurídicos e estabilidade institucional.

*Luis Rodrigo Almeida, advogado, especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Viseu Advogados

FONTE: politica.estadao.com.br

As novas gerações já têm em mente o que é necessário em seu primeiro imóvel. Conheça mais sobre o imóvel ideal para as últimas gerações.

O mercado muda o tempo todo, as pessoas também mudam o tempo todo, e é claro, o jeito que elas compram muda junto. E essas mudanças do comportamento de consumo atinge principalmente o mercado imobiliário. As novas gerações possuem prioridades e pré-requisitos bastante específicos para fazer a aquisição de qualquer bem material. Por isso, hoje trouxemos esse artigo que vai te mostrar como se comporta a geração millennial no mercado imobiliário. Boa Leitura!

Entendendo as gerações

Antes de tudo, é fundamental que saibamos quais as características de cada geração:

●Geração Baby Boomer: pessoas que nasceram entre os anos de 1940 e 1960;

●Geração X: pessoas que nasceram entre os anos de 1960 e 1980;

●Geração Y: pessoas que nasceram entre os anos de 1980 e 2000;

Sabendo disso, falaremos com mais ênfase no comportamento de compra de imóveis da geração Y, também conhecida como Millennial, ou, geração do milênio.

Os Millennials possuem no máximo 40 anos, são uma grande parte do mercado de trabalho atualmente, e, são uma geração bastante conectada, agitada, que pesquisa antes de qualquer tipo de compra. Por isso, o público que mais busca por novas moradias e possibilidades imobiliárias na internet são as pessoas da Geração Y. Agora, vamos conhecer os requisitos necessários para o imóvel ideal desses consumidores.

O imóvel ideal

Com a urbanização e a mobilidade das cidades, os apartamentos se tornaram o grande ponto de atenção dos millennials que desejam comprar, ou até mesmo alugar um imóvel. A localização é um fator chave no momento da compra. Geralmente opta-se por apartamentos em localizações estratégicas, como no centro, aumentando a praticidade do dia a dia, perto do trabalho ou em áreas residenciais positivamente reconhecidas.

Diferenciais exigidos

Além da localização citada acima, os requisitos também se estendem na parte da estrutura do imóvel: Funcionalidade, tecnologia, qualidade e estilo.

Funcionalidade

Antes os maiores apartamentos eram os mais cobiçados pelos clientes, em grande parte, essa característica ainda se mantém. Porém a Geração Millennial comporta-se de maneira diferente, abrindo mão de apartamentos super grandes e espaçosos e optando por configurações com metragem reduzida, mas com muita otimização de espaço e funcionalidade aplicada em cada cômodo.

Tecnologia

Pela sua cultura, essa geração é muito engajada com comportamentos éticos, sustentáveis e tecnológicos, por isso, o wi-fi nas áreas comuns, tomadas USB, tecnologia construtiva BIM, sustentabilidade elétrica e hidráulica… Todos os diferenciais que envolvem tecnologia são atrativos que fazem a diferença na decisão de compra dos Millennials.

Qualidade

Como citado no início desta matéria, a geração Y é especialista na hora da pesquisa em qualquer tipo de compra, por isso, todas suas aquisições são altamente analisadas antes de concretizadas. Optando por imóveis novos ou na planta, buscando referências de vizinhança, conhecendo as empresas construtoras, e com muita pesquisa de preços e condições diferenciadas de pagamento.

Estilo

Com as mudanças de comportamento de consumo desta geração, os millennials preferem por fazer compras que proporcionem experiências positivas, do que compras que simplesmente entregam um produto sem propósito. Então, além todos os diferenciais acima, o estilo também é um grande decisório de compra, pois, assim como uma peça de roupa, ou um carro, um imóvel também é o reflexo da personalidade do indivíduo.

Com toda certeza, as mudanças nos comportamentos de consumo de todas as pessoas só tende a aumentar. 

FONTE: g1.globo.com

Os Tipos de Fundos Imobiliários que exploram o ramo hoteleiro tem algumas semelhanças com o setor de shoppings, a saber, custos fixos e receitas bem variáveis.

A diferença maior está na sensibilidade de ciclo, já que o setor de hotelaria é muito mais sensível ao contexto internacional e aos eventos de grande magnitude.

Enquanto que outros setores imobiliários passam por ciclos de dezena de anos para mais, ciclos do ramo de hotelaria podem inflar e estourar em questão de poucos anos.

E como o ciclo é muito rápido, o lado da descida pode ser ruinoso à muitos investidores, principalmente àqueles que estão alavancados.

A recomendação é de só mexer no setor se você tiver prática no ramo de hotelaria. Isso vale para o mundo real como também dentro do universo dos fundos imobiliários

Fonte: londoncapital.com.br

Esses pequenos imóveis são fáceis de alugar em cidades onde há um enorme déficit hoteleiro, como São Paulo e Rio; os preços, porém, já não são baixos como no passado

São Paulo – Os flats podem ser uma excelente opção de investimento para quem pensa em comprar imóveis para obter uma renda mensal com aluguéis. Esse tipo de apartamento geralmente tem até 40 metros quadrados e um único dormitório. Exatamente devido ao tamanho reduzido, exigem um investimento inicial menor e geram receitas com aluguéis proporcionalmente maiores que apartamentos de grande porte. Como oferecem uma vasta gama de serviços, os flats são bastante procurados por executivos que estão trabalhando longe da cidade de origem ou solteiros que não querem perder tempo pensando na lavagem de roupa suja ou com a próxima faxina.

A demanda por flats se torna ainda maior em momentos de apagão no setor hoteleiro. Em cidades como São Paulo, onde quase não há hotéis de luxo em construção e os existentes chegam a cobrar 1.000 reais por uma única diária, os flats se tornaram uma opção interessante para as empresas economizarem com as despesas de estadia dos funcionários. Fazer o imóvel gerar uma renda mensal interessante, nesse cenário, ficou mais fácil para os proprietários.

Nem por isso é desnecessário ser extremamente cuidadoso ao investir em um flat. O principal problema é que os preços desses imóveis, que eram baixíssimos no início da década passada, se tornaram bem mais salgados nos últimos anos. Em São Paulo, já há lançamentos de flats ou apartamentos de um dormitório de altíssimo padrão que chegam a custar 15.000 reais o metro quadrado, segundo Alexandre Frankel, diretor da incorporadora Vitacon, que atua nesse segmento. Isso significa que um flat de 40 metros quadrados pode custar nada menos do que 600.000 reais.

Ninguém imaginaria que valores como esse se tornariam realidade há duas décadas, quando grandes metrópoles brasileiras passaram por uma bolha dos flats. No início dos anos 2000, havia milhares de desses imóveis vazios, à procura de um inquilino ou um comprador. A economia vivia um momento ruim, a demanda por quartos era pequena e as incorporadoras haviam feito lançamentos demais anos antes.

Tanto que, em meados da década passada, era possível comprar flats usados de médio padrão em bons bairros da capital paulista como Moema por 50.000 reais. Um dos investidores que entrou no mercado na segunda metade da década passada, comprou centenas de unidades, reformou os empreendimentos e ganhou muito dinheiro foi o fundo imobiliário Hotel Maxinvest, da Brazilian Mortgages. Não é à toa que, desde seu lançamento, esse fundo foi um dos que gerou maior retorno para os investidores.

Mas mesmo pagando mais caro, ainda é possível ganhar dinheiro com flats? Depende. Alexandre Frankel lembra que esses preços de 15.000 reias por metro quadrados só se justificam em lançamentos de altíssimo padrão em bairros de primeríssima linha, como Jardins, Itaim, Vila Nova Conceição ou Higienópolis. Ele afirma que fez um lançamento no início deste ano em que cobrou 10.500 reais por metro quadrado na Vila Olímpia. Como hoje em dia é possível cobrar aluguéis de até 8.000 reais por mês em um empreendimento como esse, o investimento pode ser interessante mesmo com o preço alto do imóvel. As empresas só topam pagar valores tão altos em estadia para seus funcionários porque hotéis de altíssimo padrão estão ainda mais caros.

Guilherme Rossi Cuppoloni, sócio da GR Properties, que também atua nesse segmento, lembra ao investidor que, antes de sonhar com uma renda de 8.000 reais por mês, é preciso tomar um importante cuidado na hora de fazer as contas e avaliar a atratividade de um flat. Como esse tipo de empreendimento oferece diversos serviços, geralmente as taxas mensais de condomínio são bastante elevadas e chegam a comer metade da renda gerada pelo aluguel.

Isso quer dizer que, caso o investidor consiga alugar seu flat por 8.000 reais mensais, vai efetivamente embolsar 4.000 reais. Caso pague 400.000 reais hoje pelo flat, portanto, o rendimento bruto mensal será de 1% do valor do imóvel. Ao comparar esse rendimento com outras aplicações financeiras, é importante lembrar que a renda com o aluguel ainda será tributada com Imposto de Renda, com uma alíquota que chega a até 27,5%.

Como a história mostra que não adianta esperar a queda de impostos no Brasil, o que o investidor pode fazer é procurar taxas de condomínio mais atrativas. As incorporadoras já perceberam isso e têm se adaptado de duas maneiras. Cuppoloni, da GR Properties, diz que a empresa deve lançar um empreendimento na Vila Madalena ainda neste ano em que devem ser oferecidos serviços mais limitados. Realizando limpezas dos apartamentos três vezes por semana, e não todos os dias, por exemplo, é possível baixar o custo de condomínio.

Já Frankel, da Vitacon, diz que cortar serviços pode não ser necessário. Ele acredita, inclusive, que agregar o maior número de serviços possível só contribui para elevar o valor de venda de um flat. Para não prejudicar os condôminos que não vão utilizar tudo o que é oferecido, entretanto, ele diz que pode ser uma boa ideia cobrar à parte serviços como entregas por motoboy ou personal trainer, onerando apenas quem contratá-los.

Legislação

Como o investimento em flats deve ser visto com um horizonte de longo prazo (assim como em qualquer outro imóvel), é importante que os potenciais conheçam a legislação para esse setor e seu impacto no mercado. Em 2005, quando ainda era o prefeito de São Paulo, José Serra assinou um decreto que proibiu os flats de atuar como hotéis. Os flats passaram a ter uso estritamente residencial, respeitando a legislação de uso e ocupação do solo desse tipo de empreendimento. Deixou de ser permitida, por exemplo, a venda de diárias de estadia no balcão ou o oferecimento de serviços típicos de um hotel. É por esse motivo que há tantos restaurantes e bares desativados em flats antigos.

À época, os hotéis reclamavam que eram obrigados a investir em rotas de fuga e outras exigências que reduziam o potencial de construção de um terreno enquanto os flats não faziam nada disso e acabavam oferecendo quase o mesmo aos hóspedes. A lei serviu ao interesse dos hotéis, mas não a quem busca estadia na cidade. O apagão existente hoje em São Paulo só está acontecendo porque, para as incorporadoras, com a criação de tantas restrições para os flats e os hotéis, ficou bem mais interessante construir empreendimentos residenciais ou salas comerciais. “A conta dos flats dificilmente fecha”, diz Frankel, da Vitacon.

O Secovi (sindicato das imobiliárias) tem defendido uma nova regulamentação para os 19.000 flats que existem na cidade. A entidade quer que a Prefeitura de São Paulo permita que haja compensações para o fato de que os flats tenham de destinar espaços maiores para corredores ou rotas de fuga, entre outras exigências. Ele afirma que o ideal seria igualar o potencial de área construída de flats e imóveis comerciais. Caberia, então, ao incorporador, escolher o tipo de empreendimento que melhor se encaixa a determinado terreno, ajudando a reduzir a escassez da rede hoteleira.

Independente da adoção de uma futura mudança na lei que aumente representativamente a oferta de flats em São Paulo, esse só poderá se tornar um risco para o investidor daqui a muitos anos. “Há tanta demanda por estadia na cidade que, mesmo que dobre o número de flats, eu não acho que haveria queda nos preços”, diz Frankel. “E vai demorar muito para dobrar a oferta. Aprovar qualquer projeto e finalizá-lo leva vários anos na cidade.”

Fonte: exame.abril.com.br

A decisão de realizar qualquer investimento exige cautela. Afinal, ao colocar o dinheiro em um negócio, as pessoas querem ter um mínimo de segurança de que terão um bom retorno.

Um investimento que tem atraído cada vez mais pessoas é o pool hoteleiro. Se você ainda não sabe o que é ou como ele funciona, continue lendo nosso post. Ao final, você entenderá por que esse pode ser um bom investimento.

Boa leitura!

O que é pool hoteleiro

Pool hoteleiro ou pool de locação é um empreendimento em que cada proprietário de uma unidade imobiliária (flat ou apartamento) transfere a sua gestão a uma administradora hoteleira. Essa transferência de administração inclui, além da unidade imobiliária, as áreas e bens comuns do condomínio, assim como o mobiliário, instalações e decoração, utensílios e equipamentos.

A finalidade do pool hoteleiro é, como o próprio nome indica, a exploração hoteleira dessas unidades imobiliárias, incluindo as suas áreas comuns.

Como funciona o pool hoteleiro

No pool hoteleiro, o proprietário do imóvel celebra um contrato com a empresa responsável pela administração, por meio do qual forma-se uma Sociedade em Conta de Participação (SCP). Nessa sociedade, a administradora é a sócia ostensiva e o proprietário – seja pessoa física ou jurídica – o sócio participante.

Nesse contrato deverão estar detalhadas as obrigações e direitos de cada uma das partes, assim como a especificação dos valores pagos a título de fundo de reserva, taxa de administração e taxa condominial.

Como ressaltado, a administradora é a única responsável pela gestão do pool de locação. Nesse sentido, ao final de cada mês é feito um balancete com as receitas e despesas do condomínio e, depois de descontada a taxa de administração e o fundo de reserva, o saldo é dividido igualmente entre os sócios participantes.

Os proprietários dos imóveis, por sua vez, devem arcar com a taxa condominial. No entanto, ficam livres de assumir qualquer responsabilidade na administração do seu bem. Além disso, eles têm a faculdade de formar um Conselho para fiscalizar o trabalho da sócia ostensiva e de pedir esclarecimentos, sempre que acharem necessário.

Importante destacar que o sócio participante pode fazer uso de sua unidade, bem como oferecê-la a amigos ou familiares, desde que previamente combinado com a administradora. Todavia, o custo desse período pode ser abatido do resultado mensal.

Quais as vantagens do pool hoteleiro

Uma das vantagens de se associar a um pool de locação é poder contar com a rentabilidade de um hotel, sem precisar gerir uma empresa. Isso porque o proprietário não assume qualquer responsabilidade na prospecção de hóspedes, nem nas tarefas de uso e conservação de seu imóvel.

Além disso, os sócios participantes recebem o mesmo valor mensalmente, independentemente de seu apartamento ter sido mais ou menos alugado, o que garante a sua rentabilidade.

Acrescente-se a isso o fato de que o formato de hospedagem oferecido não sofre as restrições legais da Lei de Inquilinato, não permanecendo o proprietário do bem preso a um locatário.

Outra vantagem desse investimento é que os rendimentos percebidos pelo sócio participante do pool hoteleiro são lançados como rendimentos isentos em sua declaração do imposto de renda. A tributação incidente sobre esse negócio recairá apenas sobre a operação da Sociedade em Conta de Participação (SCP).

Dessa forma, o pool hoteleiro pode se mostrar um bom investimento, sem a necessidade de participação ativa ou de assumir responsabilidades do negócio.

Fonte: pmeh.com.br

Apesar de já termos falado bastante sobre os condo-hoteis (dentro do pool hoteleiro), ter um flat (que está fora do pool) tem lá suas diversas vantagens tanto para quem investe quanto para quem mora.

Para quem mora, a funcionalidade deste imóvel enche os olhos! 

Além de uma localização estratégica em um grande centro, os flats têm benefícios que encantam os adeptos à este tipo de moradia, como: – Praticidade nos serviços de limpeza e manutenção

– Segurança

– Conforto

– Facilidade para alugar/adquirir.

Já para quem quer investir, ter um flat pode render muito mais que um aluguel residencial. E outra: quem tem um flat fora do pool pode utilizá-lo como moradia e ainda fica isento dos problemas característicos da Lei do Inquilinato. 

E aí, você tem o perfil de um investidor ou de um morador de flat?