O mercado imobiliário está crescendo neste ano, segundo dados da pesquisa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) com 23 capitais e regiões metropolitanas de todo o país. No primeiro trimestre deste ano, houve um aumento de 9,7% na venda de imóveis e de 4,2% no número de lançamentos no Brasil.
Já a oferta final, ou do estoque de imóveis novos, teve queda de 8,6% no período. O que mostra que apesar do aumento no número de lançamentos, não é maior que o número de vendas.
O Rio de Janeiro também acompanhou o crescimento no país. Foram lançadas 2090 unidades no primeiro trimestre de 2019, contra 1480 no mesmo período de 2018 — um crescimento de 41%. O número de unidades vendidas aumentou ainda mais, crescendo 48% no período, totalizando 4070 unidades vendidas no primeiros trimestre de 2019.
— Estamos vendo a retomada acontecendo, mesmo que aos poucos.
A região Sudeste puxou o crescimento do país e teve um crescimento expressivo em relação ao ano passado. O Rio de Janeiro parece ter atingindo o seu pior momento em 2017, pois tem melhorado aos poucos desde então — afirmou José Carlos Martins, presidente da CBIC. Outros dados também apontam o crescimento do setor na região.
Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), houve um crescimento de 36,4% de unidades financiadas neste primeiro trimestre no Rio de Janeiro em relação ao mesmo período do ano anterior. E segundo o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados
(CAGED), houve uma contração líquida de 2904 empregos na construção civil no Rio de Janeiro de janeiro a abril deste ano, enquanto no mesmo período do ano anterior houve saldo negativo de 3775.
No entanto, o crescimento, por enquanto, tem se concentrado no setor de baixa renda, com imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida.
— O setor como um todo não está bem no Rio de Janeiro, está estagnado. Mas o setor de baixa renda tem crescido e estão previstos lançamentos na Zona Oeste da cidade do Rio de Janeiro e em São Gonçalo — afirmou Roberto Lira, Consultor Técnico da Sinduscon-Rio., sindicato da indústria da construção civil do Rio de Janeiro.
No pregão anterior, moeda dos EUA caiu 0,18% e fechou a R$ 4,0404.
O dólar mudou de rumo e passou a cair nesta quinta-feira (23), de olho no exterior, onde há cautela por preocupações renovadas quanto à disputa comercial entre Estados Unidos e China, e tendo o cenário doméstico e a pauta de votações no Congresso como pano de fundo.
Às 12h46, a moeda norte-americana recuava 0,10%, negociado a R$ 4,0364.
No pregão anterior, o dólar caiu 0,18%, vendido a R$ 4,0404, acumulando queda de 1,43% na parcial da semana. No mês, ainda tem alta de 3,04%.
O BC realiza neste pregão leilão de até 5,05 mil swaps cambiais tradicionais, correspondentes à venda futura de dólares, para rolagem do vencimento de julho, no total de US$ 10,089 bilhões.
Cenário local e externo
Na quarta-feira, a Câmara dos Deputados aprovou o texto principal da Medida Provisória 870, que modifica a estrutura do governo federal e reduz o número de ministérios, mas o presidente da Casa, Rodrigo Maia (DEM-RJ), encerrou a sessão sem concluir a votação após um acirramento das tensões. A expectativa de Maia é de que a votação seja concluída nesta quinta-feira, com a análise dos destaques.
Enquanto a votação de importantes matérias econômicas por parlamentares reforça a leitura de agentes financeiros de que o Congresso está comprometido em avançar a agenda econômica, tal movimento já vinha sendo precificado, destaca a Reuters.
“Mercado já precificou antecipadamente esse empenho do governo em destravar as pautas das MPs para conseguir votar a 870, então hoje estamos acompanhando bem o externo e o movimento das emergentes”, explicou Camila Abdelmalack, economista da CM Capital Markets.
Com isso, o real passa a olhar mais para o exterior, operando em linha com outras moedas emergentes, que são pressionadas por temores renovados quanto à disputa entre Estados Unidos e China. O Ministério do Comércio chinês disse que, se os EUA quiserem continuar com as negociações, precisam “corrigir suas ações erradas”.
O volume de brasileiros que compraram um imóvel ao saltar de 10% para 14% nos primeiros três meses deste ano, na comparação com o mesmo período do ano passado, segundo dados divulgados nesta terça-feira (14), pelo índice
FipeZap.
Para chegar ao resultado, o levantamento perguntou a 4.484
usuários do portal ZAP se eles tinham comprado um imóvel ao longo
dos últimos 12 meses. Entre os compradores, 63% afirma que vai
morar no local e os 37% restantes aposta no imóvel como forma de
investimento.
Dos que se declararam compradores, 66% disseram ter adquirido
imóveis usados. O resultado é o mesmo registrado no último
trimestre do ano passado e segue como o maior para esse tipo de
análise desde a primeira divulgação do índice.
O estudo também apurou que apenas 29% dos brasileiros manifestaram
interesse em comprar um imóvel entre maio e junho. O resultado é 8
pontos percentuais inferior ao registrado no mesmo período do ano
passado.
Entre os potenciais compradores, 41% demonstra interesse pelos
imóveis usados e apenas 12% é favorável à aquisição de uma
residência nova. Para 47%, a condição do imóvel é indiferente.
Preços – O maior volume de compradores dos últimos cinco anos pode
ser justificado pela queda na percepção de que os preços dos
imóveis estão em níveis altos ou muito altos.
No primeiro trimestre deste ano, os respondentes se distribuíram
entre os que achavam que os preços atuais estão altos ou muito
altos (56%), em nível razoável (28%) e baixos ou muito baixos
(14%).
No mesmo período do ano passado, apenas 17% avaliavam que os
preços estavam baixos ou muito baixos e 45% classificaram os
valores como altos ou muito altos.
Questionados sobre a expectativa para os próximos 12 meses, 43%
apostam na estabilidade dos preços, enquanto 28% observam os
imóveis mais caros. Outros 14% disseram esperar que os preços
caiam.
Demorou menos de um mês para que o prédio de apartamentos de luxo
com a marca Fasano em São Paulo vendesse mais da metade de suas
unidades no fim de março, começo de abril, apesar de sua
construção estar prevista para terminar em 2022.
O mercado de imóveis residenciais de luxo na maior cidade do
Brasil está crescendo com a demanda de brasileiros ricos, cansados
de receber taxas de juros em recorde de baixa em investimentos.
Longe vão os dias de rendimentos de dois dígitos em títulos do
Tesouro, e muitos investidores tentam aproveitar os preços em alta
no mercado imobiliário de alto padrão.
“Este é, com certeza, o melhor ano desde 2014”, disse Amir
Makansi, presidente e sócio da Anglo Americana Consultoria de
Imóveis SA.
Apartamentos na Vila Nova Conceição, o bairro mais caro do Brasil,
estão sendo vendidos por até R$ 13,5 milhões, segundo Makansi. Os
preços saltaram de cerca de R$ 25 mil por metro quadrado há cinco
anos para até R$ 35 mil hoje.
A Even Construtora e Incorporadora SA está construindo a primeira
torre residencial com a marca Fasano, um nome que é sinônimo de
luxo nos mercados de hotéis e restaurantes. Ao longo de apenas um
mês, a empresa vendeu mais da metade dos 70 apartamentos do
prédio, a um preço médio de R$ 10 milhões cada.
Expectativas de crescimento – “O mercado imobiliário residencial
está se recuperando devido ao efeito das baixas taxas de juros,
mas também há mais confiança com as expectativas de que a economia
brasileira terá um desempenho melhor”, disse Thiago Alonso de
Oliveira, presidente da JHSF Participações, uma empresa de
empreendimentos imobiliários que detém a marca Fasano. O setor de
armazéns pode ser o próximo a ganhar força com o crescimento
econômico, disse Oliveira.
Espera-se que o Produto Interno Bruto do Brasil cresça 2% este
ano, acima dos 1,1% em 2018 e 2017, segundo dados compilados pela
Bloomberg. Mas o otimismo em relação à economia tem diminuído nos
últimos meses, com os dados do PIB vindo abaixo das previsões
iniciais em sete dos últimos oito anos e alimentando a preocupação
de que a recuperação no setor imobiliário de luxo possa ter vida
curta.
As vendas de residências novas em São Paulo aumentaram 39% nos 12
meses até fevereiro, para R$ 932,5 milhões, segundo o Secovi-SP,
sindicato da construção. O número de unidades vendidas saltou 50%,
para 2.176. Entre todos os novos apartamentos com três ou quatro
quartos oferecidos no período, 45% foram vendidos.
Já o setor imobiliário comercial está sofrendo por causa da
economia fraca. Os preços nesse mercado em São Paulo caíram 2,5%
nos 12 meses até março, segundo o índice FipeZap.
Entre os principais compradores de imóveis de alto padrão estão
empresários, executivos de banco e gestores de fundos
multimercado, que tiveram um bom ano em 2018 e receberam bônus
polpudos, disse Makansi.
Novas regras de zoneamento em São Paulo, que liberaram edifícios
mais altos próximos às vias de transporte público, permitiram à
Even a construção de torres de 40 andares com duas coberturas e
apenas dois apartamentos por andar. A maioria dos apartamentos
será de 290 metros quadrados, e as duas unidades de cobertura
terão 500 metros quadrados.
A construção do prédio, que fará parte de um complexo que também
inclui um hotel Fasano, ainda não começou.
“Não foi fácil encontrar terrenos para construção em um bairro tão
refinado como o Itaim – tivemos que comprar 25 casas”, disse
Mastrorosa, acrescentando que o complexo tem espaço para três
restaurantes, uma piscina e um bar.
Após lançar a chamada Medida Provisória da Liberdade Econômica, que visa à facilitar o empreendedorismo no país, o governo prepara um pacote de até 50 ações para destravar o ambiente de negócios e estimular a economia. Uma das medidas em estudo é a criação da chamada hipoteca reversa. O sistema funcionaria como uma espécie de aluguel ao contrário, em que o proprietário recebe uma determinada quantia mensal do banco e continua a morar no imóvel.
Ao fim do contrato, a instituição fica com o bem e pode negociá-lo no mercado. O instrumento já existe em países desenvolvidos e pode interessar idosos que precisam complementar a renda, por exemplo. O pacote, que deve ser anunciado nos próximos meses, traz ainda decretos e projetos de lei que vão mexer em regulamentações de segmentos como o de crédito, micro e pequenas empresas e produtores rurais.
Confiança de comprador cresce com esperança de melhora na economia; para especialistas, ganho real só vem após 2020
Herança de um passado de hiperinflação, a confiança dos brasileiros na compra de imóveis como fonte de renda continua firme, mesmo diante da multiplicação de produtos financeiros disponíveis. Ainda que os preços no País tenham caído 0,2% em 2018, o investimento no setor suscitou forte otimismo: 60% dos que compraram imóvel no ano passado acreditam que o preço vai subir em 2019. É o maior nível registrado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), que faz o levantamento desde 2014.
Em média, os investidores consultados acreditam que a valorização será de 6,1%. Apenas 4% pensam que o preço deverá cair. Os participantes responderam à pesquisa entre 23 de janeiro e 11 de fevereiro. A parcela de otimistas era de 39% e a expectativa de alta, de 1,9% em 2015, quando se começou a reverter o forte movimento de alta provocado pela combinação de aumento de renda, baixo desemprego e melhores condições de crédito. Os preços subiram 1% naquele ano, mas o custo de oportunidade foi alto – a poupança, por exemplo, rendeu 7,3% em 2015.
Para especialistas, é pouco provável que a visão desses investidores se torne realidade. Eles ponderam que outros investimentos podem ter balanço de risco e retorno mais atrativos. A esperança de que a economia do País volte a crescer com mais vigor está por trás da animação no setor, explica Bruno Oliva, economista da Fipe.
Segundo ele, leitura parecida impulsiona a oferta, levando as incorporadoras a “voltarem a níveis elevados de lançamentos”. Pesquisa do Secovi-SP, entidade que representa empresas do setor, mostra que, nos 12 meses até fevereiro, foram lançados 32,8 mil imóveis na capital paulista, nível parecido com o período anterior à recessão, em 2015.
Com base nos preços de aluguéis, que antecipam tendências na compra e venda, Oliva prevê que a valorização real (acima da inflação) dos imóveis deve se concretizar apenas a partir de 2020. “Há muitas incertezas no cenário político. Os preços de venda ainda estão andando de lado, acho muito improvável ter ganho real em 2019”, avalia.
Estoque. Para o coordenador do laboratório de finanças do Insper, Michael Viriato, um empecilho para a alta dos preços é o excesso de imóveis no mercado. “A alta nos preços virá depois que se eliminar o estoque de imóveis não vendidos ou recuperados pelas instituições”, afirma.
Segundo o Secovi-SP, o estoque de imóveis prontos na cidade de São Paulo fechou 2018 em 1.671 unidades – 8% do total disponível para venda. O enxugamento desse mercado não deverá ser simples. Segundo a velocidade de venda captada pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em janeiro, as ofertas de imóveis duram mais de 16 meses antes de fechar negócio.
Mas Viriato alerta que, assim como acontece no mercado de ações, quem investe em imóveis pode dar menos atenção aos riscos à medida que o País engate trajetória de crescimento. “É provável que em algum momento o imóvel comprado fique desocupado, gerando apenas custos com IPTU, condomínio, manutenção”, destaca.
Para ele, como investimento, a compra de imóveis é menos recomendável do que a aplicação em fundos imobiliários (leia mais na pág. B17). Viriato aconselha a aquisição apenas com o objetivo de residência. E, mesmo nesse caso, é preciso calcular se o aluguel não é melhor opção.
Regulação. Entre os fatores que podem levar o setor a deslanchar mais à frente estão mudanças regulatórias. Mirella Parpinelli, diretora da rede de imobiliárias Lopes, cita a elevação do teto para financiamento com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) por meio do Sistema Financeiro de Habitação para R$ 1,5 milhão, que entrou em vigor em outubro.
Ela lembra ainda do Plano Diretor na cidade de São Paulo, que incentivou lançamentos próximos a eixos de transporte. “O emprego ainda precisa voltar, mas estamos vendo um ânimo no mercado.”
Para a professora Márcia Silva, de Hortolândia (SP), a proximidade do metrô pesou na hora de escolher um apartamento para investir na capital. A locação do apartamento rende R$ 3 mil ao mês, o que deu ânimo para ela repetir a dose. “É uma tradição de família, meus pais sempre investiram em propriedade.”
O otimismo do médico Thiago Fraga, que comprou um imóvel na região do Ibirapuera, vem da aposta na saturação do mercado paulistano. “Acho que a tendência é de valorização, daqui a pouco a cidade não tem espaço para construir”, diz. “É um investimento seguro, mesmo que desvalorize, não vou perder tanto.”
O crédito teve crescimento modesto no mês passado, em meio
a um ambiente de custos em alta. As concessões de novos
financiamentos perderam fôlego e subiram 0,6% no dado com
ajuste sazonal entre fevereiro e março, ante 1,1% entre
fevereiro e janeiro. No trimestre, esse indicador teve
expansão de 2%, enquanto o saldo de crédito subiu apenas
0,3% no período – nesse caso, o dado não tem ajuste
sazonal.
Alguns analistas enxergaram um movimento de aperto nas
condições de crédito, em especial para as empresas, a
despeito da expectativa de que nos próximos meses isso
possa melhorar.
O movimento das taxas de juros e dos spreads bancários não
favoreceram o ambiente para tomada de financiamentos. No
conjunto das operações, o custo médio subiu 0,3 ponto
porcentual em março, ante fevereiro, para 25,3% ao ano. No
trimestre, a alta foi de 2,1 pontos percentuais A diferença
entre captação e repasse do dinheiro pelos bancos teve alta
de 2,2 pontos percentuais no trimestre e de 0,2 ponto
percentual entre março e fevereiro.
A alta dos juros dos financiamentos contrasta com a
situação de estabilidade da taxa de juros básica da
economia no menor patamar da história, desde o começo do
ano passado.
O chefe adjunto do departamento de estatísticas do Banco
Central, Renato Baldini, reconheceu em entrevista que não
há nenhum fator macroeconômico que explique a alta das
taxas de juros do crédito. “Macroeconomicamente, o cenário
é de estabilidade de taxas de juros em níveis mais baixos”,
disse.
A alta das taxas ocorreu de forma generalizada, atingindo a
contabilidade tanto de operações não rotativas como na que
inclui esse tipo de modalidade (como cheque especial e
cartão de crédito). O custo do crédito não rotativo subiu
2,2 pontos percentuais no primeiro trimestre. Incluindo o
rotativo, em que houve altas mais pronunciadas de taxas, o
aumento foi de 3,4 pontos percentuais.
“O que se tem observado é aumento de taxas de juros”,
reconheceu, destacando que no caso das operações rotativas
não há evidência de algum efeito “composição”, no qual
grandes movimentos com alguma instituição específica, às
vezes, distorcem a estatística.
Ele avalia que o efeito composição pode ter ocorrido no
caso das operações não rotativas, por conta de um movimento
no crédito pessoal não consignado, que no trimestre teve
alta de 16,4 pontos percentuais, mas porque teve uma base
anormalmente baixa em dezembro do ano passado. Como os
volumes nessa modalidade são altos, podem ter afetado em
parte a estatística.
Ele também ponderou que o movimento de alta de taxas de
juros não ocorreu em todos os bancos, concentrando-se em
algumas instituições.
“O crescimento do crédito continua impulsionado pelo
crédito livre, que aumentou 1,4% em março, mais
significativo do que meses anteriores”, disse, explicando
que existe uma sazonalidade em março, período no qual as
empresas voltam a procurar recursos no mercado. Ele
ressaltou que em 12 meses o crédito livre está com
crescimento de 11,5%.
Apesar disso, vale lembrar que esse ritmo de alta é menor
do que os juros básicos do período e que, em relação ao
tamanho da economia, o estoque de financiamentos ficou em
47,1%, mesma proporção verificada em janeiro e fevereiro e
apenas 0,4 ponto percentual acima dos 46,7% do PIB
verificados em março de 2018.
Pesquisa da Embraesp mostra aumento de 50% em relação a 2017
A Zona Sul é a região concentrou o maior número de lançamentos de
apartamentos em 2018. Segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de
Patrimônio (Embraesp), das 32.762 unidades lançadas no ano passado na
capital paulista, 28% foram na Zona Sul, com 9.222 unidades.
Este resultado da pesquisa da Embraesp mostra um aumento de 50% em
relação às 6.165 unidades lançadas na Zona Sul de São Paulo, no ano
anterior.
A Zona Leste foi à segunda região com mais imóveis lançados com 8.688
unidades apresentadas em 2018, o que representou 27%, seguida pela Zona
Oeste, com 23%, 7.460 unidades, Zona Norte, com 16%, 5.311 unidades, e
Centro, com 6%, 2.081 unidades.
Ainda de acordo com a pesquisa da Embraesp, Pirituba foi o bairro que
concentrou mais lançamentos residenciais com 1.872, Raposo Tavares
ficou em segundo com 1.576 em terceiro vem o bairro de Moema com 1.444.
No quesito vendas, a Zona Sul também se mantém em primeiro lugar. Foram
comercializados 8.274 imóveis na Zona Sul, com 28% das vendas. A
segunda colocada foi a Zona Oeste com 6.783 imóveis, 23%, seguida pela
Zona Leste, 6.732 imóveis, 22%, Zona Norte, 4.877 imóveis, 16% e 3.263
imóveis no Centro da cidade com 11%, totalizando 29.929 unidades
residenciais novas vendidas em São Paulo.
Com a sobrecarga de trabalho, uma rotina cada dia mais apertada e o
trânsito caótico da cidade de São Paulo levaram os paulistanos a
comprar imóveis próximos às estações de Metrô, de trens e de corredores
de ônibus.
E para atender essa demanda, as construtoras lançam apartamentos
próximos às estações de Metrô que vão aliar a praticidade e a
facilidade de se morar perto do trabalho, evitando estresse com
trânsito, e economizando algumas horinhas para o descanso. O consumidor
também encontra por apartamentos com preços mais acessíveis.
Quem opta por um empreendimento localizado próximo ao metrô, por
exemplo, ainda tem a vantagem de ter o preço do imóvel valorizado ao
longo do tempo, a valorização de um imóvel pode chegar até 32%.
O aumento da demanda verificado desde o segundo semestre do ano passado parece permitir uma elevação de preços nas áreas mais procuradas
A comercialização e os lançamentos de imóveis em São Paulo registraram alguns resultados razoáveis em fevereiro, segundo a última Pesquisa do Mercado Imobiliário do sindicato da habitação (Secovi-SP). O levantamento mostrou que o estoque de imóveis caiu. É boa notícia, mas não deve ser tomada ao pé da letra. O que se sabe é que é elevado o número de unidades retomadas pelos bancos nos últimos dois anos, em decorrência da recessão e da falta de capacidade de pagamento dos financiados. Esses imóveis terão de ser vendidos tão logo o mercado tenha maior capacidade de absorção.
No primeiro bimestre, os dados de vendas foram mais favoráveis do que os dos lançamentos. Em fevereiro, foram vendidas 2.176 residências novas, número 34,2% superior ao de janeiro e 50,3% maior que o de fevereiro de 2018. O número de unidades vendidas em 12 meses, até fevereiro de 2019, atingiu 30,6 mil, bem acima das 25,3 mil comercializadas nos 12 meses anteriores.
Em igual período, foram lançadas 32,8 mil unidades, mas os números do primeiro bimestre deste ano não foram alentadores. Apenas 286 unidades novas foram lançadas em janeiro e 870, em fevereiro. Trata-se de um período sazonalmente fraco, mas será necessária uma recuperação forte daqui para diante para que se possa retornar à tendência positiva que marcou o quarto trimestre de 2018.
As vendas e os lançamentos estão concentrados em imóveis com áreas de até 45 m², ou seja, apartamentos compactos com um ou dois dormitórios. A preferência de grande parte dos compradores é por unidades localizadas em áreas onde existe ampla oferta de serviços e, ainda mais, próximas do local de trabalho. Algumas incorporadoras se especializaram no atendimento desse nicho.
O aumento da demanda verificado desde o segundo semestre do ano passado parece permitir uma elevação de preços nas áreas mais procuradas. Os incorporadores apresentam como justificativa as limitações de construir em São Paulo.
Na média de mercado, os preços ainda evoluem lentamente e, em geral, mal acompanham os índices de inflação. A questão é que a renda dos consumidores também cresce pouco e os empregos são escassos. Assim, mesmo sendo módicos os juros dos financiamentos, nem sempre as prestações cabem na renda dos compradores potenciais.
A tecnologia precisa chegar com mais força ao mercado imobiliário, para facilitar investimentos e crédito ao consumidor, segundo especialistas do setor e economistas reunidos no Summit Imobiliário 2019, que acontece nesta terça-feira, 16, em São Paulo.
Para o economista-chefe da Necton, André Perfeito, as empresas do setor precisam de uma inovação semelhante ao que ocorreu com o setor de transporte, com aplicativos como Uber e 99. “O mercado brasileiro é muito generoso e a equipe econômica do governo tem esse espírito de mexer na microeconomia e reduzir burocracias. O momento atual é preocupante para o mercado financeiro, mas o espaço para crescer existe.”
Para o vice-presidente de Habitação da Caixa, Jair Luís Mahl, apesar do desafio de se financiar, o setor deve se reinventar. “No caso da Caixa, precisamos pensar em formas inteligentes de usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).” Ele estima que o número de financiamentos do setor deve crescer este ano, impulsionado pela poupança.
O executivo do Santander Gustavo Alejo Viviani diz que o banco privado também viu a procura por financiamento aumentar no primeiro bimestre e está otimista com o segundo semestre.
“Além das reformas importantes para destravar o investimento, como a da Previdência, o mercado deve apostar em tecnologia. “Uma área que poderia melhorar é a de cartórios. Pode ser mais barato, rápido e moderno. Hoje, o comprador tem muito trabalho para regularizar a compra.”
Já Paulo Humberg, da Key Cash, diz que o mercado pode buscar novas formas de crédito. “As empresas de tecnologia precisam se aproximar do setor. Se o banco não empresta, as fintechs podem entrar e financiar tanto as incorporações quanto o consumidor que busca crédito.”
